銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)

　　公告披露，綠城7月共有10個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分析推出銷(xiāo)售，其中包括杭州明月江南、杭州西溪誠(chéng)園、合肥翡翠湖玫瑰園、紹興玉蘭花園、紹興玉園、無(wú)錫玉蘭花園、諸暨綠城廣場(chǎng)、唐山南湖春曉等，總推盤(pán)面積約21萬(wàn)平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月綠城主要新推項(xiàng)目的總成交面積約為5.1萬(wàn)平方米，合計(jì)銷(xiāo)售金額為9.8億元，銷(xiāo)售均價(jià)為1.92萬(wàn)元/平方米，新盤(pán)去化率僅約24%。

　　事實(shí)上，自今年以來(lái)，綠城的去化率及銷(xiāo)售均價(jià)就處于一直下滑的趨勢(shì)，綠城對(duì)此給出的解釋是，受調(diào)控影響尤其是限購(gòu)政策所致。

　　這看上去并非是個(gè)可以令人信服的理由。同樣受到限購(gòu)影響的萬(wàn)科、中海等房企，在這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控當(dāng)中，依然能實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售額，去化率也并不低。

　　至于綠城為何受到限購(gòu)政策的影響如此嚴(yán)重，這更多或是來(lái)自綠城土地的高度集中�？v觀綠城的項(xiàng)目，60%的土地主要集中在江浙地區(qū)。眾所周知，土地集中的公司，一旦市場(chǎng)下滑將面臨較大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。“這好比一個(gè)籃子，把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)肯定有所增加。”相關(guān)分析人士表示。

　　有券商分析指出，受到政策調(diào)控的影響，輔之人民幣利率不斷上升，江浙區(qū)域的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)疲軟，市場(chǎng)上的需求也開(kāi)始趨少。此外，由于綠城的客戶群中大部分為投機(jī)者與投資者，還更容易受到購(gòu)房貸款限制。

　　恰恰正因土地的高度集中和較弱的總體需求，相關(guān)人士分析，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，綠城的銷(xiāo)售額將會(huì)出現(xiàn)下滑。

　　單從今年來(lái)看，綠城是否能實(shí)現(xiàn)與去年同樣的銷(xiāo)售水平仍是個(gè)未知數(shù)。

　　綠城透露，截至7月末，綠城累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約223億元(包括人民幣24億的協(xié)議銷(xiāo)售額)，總銷(xiāo)售金額中歸屬于集團(tuán)權(quán)益金額約144億元。

　　換句話說(shuō)，綠城剛好完成全年550億銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。雖然綠城一再對(duì)外表示，對(duì)完成全年目標(biāo)仍有信心，因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)是基于所有最壞打算之下所制定的。

　　但有券商透露，綠城高管曾向其坦承，公司無(wú)法確定今年550億的銷(xiāo)售目標(biāo)能否完成。

　　信托基金

　　為了謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，綠城選擇“代建”模式，意圖通過(guò)品牌和管理輸出，告別高負(fù)債支撐的規(guī)模發(fā)展之路。

　　然而，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，其超高的財(cái)務(wù)杠桿一直都是最致命的弱點(diǎn)。盡管綠城一直試圖通過(guò)減少買(mǎi)地或代建、合作的模式降低負(fù)債率，但據(jù)資料顯示，目前綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)208%。

　　另外，截至去年年末，綠城仍背負(fù)著350億元的龐大債務(wù)，這意味著未來(lái)每年綠城需要支付約30億元的利息。相關(guān)分析人士指出，由于目前市場(chǎng)正處于進(jìn)入一個(gè)較高的利率環(huán)境，預(yù)計(jì)該部分的債務(wù)壓力不會(huì)很快減輕。

　　在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低的預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流放緩，加上大量利息支出的情況下，綠城的生存能力令市場(chǎng)擔(dān)憂。

　　一直期望能擺脫資金掣肘的綠城，也開(kāi)始涉足地產(chǎn)信托基金領(lǐng)域。其實(shí)，早在去年，綠城就曾完整而清晰地介紹過(guò)成立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的設(shè)想。

　　近期，綠城與平安信托合作發(fā)行基金信托產(chǎn)品一事引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。由于有消息稱，綠城與平安信托合作推出的基金信托產(chǎn)品年化收益率保底達(dá)到25%，這讓外界對(duì)綠城的資金鏈更為憂心。

　　綠城行政總裁壽柏年近期在接受媒體采訪時(shí)對(duì)此作出了解釋。他指出，信托基金并沒(méi)有“保底收益率”概念，如同股票型投資基金一樣，理論上完全是允許跌破面值的。

　　作為基金管理方，平安和綠城從募集的基金中獲取2個(gè)點(diǎn)的管理費(fèi)用，當(dāng)基金的年化收益率達(dá)到10%以上時(shí)，基金管理方可以得到收益部分20%的回報(bào)，否則，管理方就拿不到回報(bào)。

　　此外，基金募集完成后，將會(huì)成立投資委員會(huì)，開(kāi)始篩選投資項(xiàng)目。理論上，這筆信托基金可以選擇綠城的項(xiàng)目，也可以選擇其他由綠城管理的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，與通常股票型基金不同，信托基金不能隨時(shí)贖回，且一般有5年左右的封閉期。前3年這筆基金可能會(huì)在不同項(xiàng)目上逐個(gè)流轉(zhuǎn)，后2年逐漸進(jìn)入收益分配的退出階段，直至最終兌現(xiàn)全部收益。

　　壽柏年明確表示，信托基金是公司商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的一種嘗試，同時(shí)，不排除年內(nèi)與其他機(jī)構(gòu)合作推出新基金的可能性。