國(guó)內(nèi)房企融資已非常困難，IPO、增發(fā)、信托的收緊力度不斷加大。目前來(lái)看，相對(duì)于內(nèi)地上市房企而言，海外上市的企業(yè)獲得資本融資似乎更為容易些。

　　“開(kāi)發(fā)商目前資金鏈雖然緊張，但只是缺發(fā)展的錢(qián)，而不是缺生存的錢(qián)。比如說(shuō)，在內(nèi)地貸不到款，可以去香港尋找美元貸款。”金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克日前在公開(kāi)場(chǎng)合表示。

　　因此，即便擁有國(guó)內(nèi)A股上市平臺(tái)的金地，也開(kāi)始考慮借助H股平臺(tái)為其旗下業(yè)務(wù)謀求更多的融資。

　　買(mǎi)殼融資

　　6月30日，金地集團(tuán)公告稱(chēng)，公司全資子公司輝煌商務(wù)有限公司與華人置業(yè)間接全資附屬公司BILLIONUP LIMITED簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，公司擬以8.36億元收購(gòu)華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)61.96%股權(quán)。

　　而據(jù)華人置業(yè)6月29日公告，簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，金地已向BILLIONUP LIMITED支付按金8362萬(wàn)元，而代價(jià)余額約7.53億港元存放在托管代理處，留待交易完成日期發(fā)放給賣(mài)方。公告稱(chēng)，該項(xiàng)交易預(yù)計(jì)將于7月29日或之前完成，否則買(mǎi)賣(mài)協(xié)議將失效。

　　資料顯示，至祥置業(yè)為香港聯(lián)交所主板上市的有限公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)及證券投資等。

　　據(jù)了解，輝煌商務(wù)為金地在港注冊(cè)的全資子公司，金地旗下主要的基金平臺(tái)和集團(tuán)部分項(xiàng)目公司股權(quán)皆在其下。

　　不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此推測(cè)，金地或通過(guò)此次收購(gòu)獲得香港主板上市平臺(tái)，進(jìn)行海外融資，支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　平安證券日前發(fā)表報(bào)告亦指出，此次收購(gòu)將為金地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供平臺(tái)融資支持，與集團(tuán)大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略相匹配。

　　平安證券預(yù)計(jì)，未來(lái)至祥置業(yè)將會(huì)對(duì)輝煌增發(fā)，以購(gòu)買(mǎi)后者持有的部分資產(chǎn)。同時(shí)，考慮到外匯管制及產(chǎn)業(yè)政策等因素，未來(lái)至祥可能實(shí)現(xiàn)的融資主要以資本金的形式投入內(nèi)地項(xiàng)目，支持集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，避免商業(yè)地產(chǎn)投入大、周期長(zhǎng)、過(guò)度占用集團(tuán)資金的情況。

　　資本玩家

　　對(duì)于此次旗下上市公司平臺(tái)至祥置業(yè)的股權(quán)出售，華人置業(yè)認(rèn)為，此舉可使公司更能善用其現(xiàn)有資源、精簡(jiǎn)公司的集團(tuán)架構(gòu)，并省卻上市有關(guān)成本。

　　據(jù)了解，包括華人置業(yè)、至祥置業(yè)在內(nèi)，被稱(chēng)為“股壇狙擊手”的華人置業(yè)主席劉鑾雄旗下共擁有五個(gè)港交所上市平臺(tái)，其余三個(gè)分別是廣生行、愛(ài)美高中國(guó)及金匡企業(yè)，劉鑾雄兩兄弟更曾因此被稱(chēng)為資本市場(chǎng)的隱性大戶(hù)。

　　劉鑾雄不愧是資本玩家，單單在這些上市平臺(tái)中就多次施展資產(chǎn)騰挪的才技。其中，此次出售股權(quán)于金地的至祥置業(yè)在2000至2003年間，是華人置業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)騰挪的主要對(duì)象之一。

　　2000年5月，華人置業(yè)與至祥置業(yè)達(dá)成重組協(xié)定，華人置業(yè)向其注入多個(gè)發(fā)展及投資物業(yè)及6000萬(wàn)現(xiàn)金，換取其19.88億股新股，占擴(kuò)大已發(fā)行股本66.9%。

　　2001年8月，劉鑾雄持有的9.87億股華人置業(yè)轉(zhuǎn)換至另一信托基金，至祥置業(yè)原先由Golden Game OverseasLtd.持有的21.6億股股份，也轉(zhuǎn)換至Global KingLtd.。

　　2003年2月，華人置業(yè)和至祥置業(yè)進(jìn)行物業(yè)互換，華人置業(yè)以1億元向至祥購(gòu)入禧利街物業(yè)發(fā)展專(zhuān)案全部權(quán)益，并且將內(nèi)地及香港共13個(gè)物業(yè)作價(jià)6.4億元售予至祥置業(yè)，同時(shí)獲得至祥置業(yè)發(fā)行的118.5億股新股，華人置業(yè)對(duì)至祥置業(yè)的控制增加到94.5%。

　　2003年7月，華人置業(yè)收購(gòu)金匡企業(yè)57.7%權(quán)益之后，10月，華人置業(yè)將股權(quán)交易獲得的至祥置業(yè)新股中的約28%，派發(fā)予現(xiàn)有股東，華人置業(yè)在至祥置業(yè)的持股量則由94%降至72%。

　　隨后，華人置業(yè)不斷減持至祥置業(yè)的持股量，直至交易之前，華人置業(yè)間接全資附屬公司BILLIONUP LIMITED持有至祥置業(yè)209,931,186股股份，約占至祥置業(yè)已發(fā)行股本的61.96%。

　　這表示，華人置業(yè)將其擁有的至祥置業(yè)的股權(quán)悉數(shù)出售，華人置業(yè)旗下的上市公司平臺(tái)亦減少至4個(gè)。

　　而收購(gòu)了華置所持有的至祥置業(yè)全部61.96%股份的金地，則有其更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。

　　鋪路商業(yè)

　　2010年開(kāi)始，金地便明確，商業(yè)地產(chǎn)是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的方向。

　　凌克不止一次表示，未來(lái)5年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為金地重要的業(yè)務(wù)板塊，與房地產(chǎn)金融一起成為支撐金地未來(lái)騰飛的重要兩翼。

　　按照凌克的計(jì)劃，到2015年，金地商業(yè)地產(chǎn)將達(dá)到600億，“基本相當(dāng)于再造一個(gè)今天的金地。”而在今后的五年內(nèi)，金地計(jì)劃望每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持集團(tuán)總投資額的20%左右。

　　事實(shí)上，在此之前，金地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作比較小，主要是在住宅中包含的商業(yè)用地。然而很顯然，單靠這些配套的商業(yè)，難以達(dá)到600億的規(guī)模。

　　金地早前透露，今后的商業(yè)地產(chǎn)將以城市綜合體為主，不排除酒店等其他產(chǎn)品，2011年將投資1至2個(gè)綜合體項(xiàng)目。

　　與此同時(shí)，為了整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，目前相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項(xiàng)目等，未來(lái)該些商業(yè)項(xiàng)目將交由商業(yè)公司開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　而在2011年，金地亦將重點(diǎn)培育商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力以及大盤(pán)的開(kāi)發(fā)能力，從資金、人才、管理資源上給予充分傾斜。

　　在資金的籌備方面，金地一直不遺余力，希望構(gòu)建多元化的融資通道，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。截至目前，金地已通過(guò)信托、基金的方式為多個(gè)項(xiàng)目引入了外部投資者。

　　此外，金地還不斷地在房地產(chǎn)金融方面尋求突破，并設(shè)立了穩(wěn)盛投資基金管理公司，以期拓寬融資渠道。另外2010年，金地與瑞銀合作的房地產(chǎn)美元基金完成了第二期募集，基金規(guī)模達(dá)到2億美元。

　　然而，這似乎遠(yuǎn)未足夠。“在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾如此表示。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做也走不遠(yuǎn)，所以做商業(yè)地產(chǎn)最重要的是要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)通過(guò)資本平臺(tái)的整合來(lái)獲得更高的投資回報(bào)。”凌克曾如此表示。