這一次，龍湖地產(chǎn)又在低調(diào)中邁出步伐。5月28日，龍湖 星悅薈商業(yè)街正式開街，這是龍湖地產(chǎn)在北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的首次試水，也意味著集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的再次發(fā)力。新浪商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)觀察到，該項(xiàng)目已吸引星巴克、味多美、必勝客、萬寧等30余商家入駐。在業(yè)界看來，龍湖地產(chǎn)此次在北京區(qū)域輕松取得開門紅。

　　三大項(xiàng)目落地北京

　　2010年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了史無前例的商業(yè)地產(chǎn)熱潮，萬科、綠地、萬通等知名品牌房企先后宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，龍湖地產(chǎn)同樣也加快了介入步伐，并提出“2015年持有型物業(yè)達(dá)到200萬平米”的明確目標(biāo)。事實(shí)上，龍湖地產(chǎn)一直堅(jiān)持多業(yè)態(tài)的發(fā)展戰(zhàn)略，并在2002年就已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，北京龍湖營(yíng)銷總監(jiān)鄒墨遠(yuǎn)日前曾表示在穩(wěn)固住宅市場(chǎng)的前提下，2011年龍湖將在北京重點(diǎn)布局商業(yè)地產(chǎn)。

　　在北京龍湖商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理劉波看來，集團(tuán)此次再度大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)可謂具備了天時(shí)、地利、人和。劉波指出，所謂天時(shí)即指伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)的到來，政府和市場(chǎng)也逐漸意識(shí)到持有型物業(yè)的重要性，這為商業(yè)地產(chǎn)提供了發(fā)展的有利環(huán)境，而龍湖地產(chǎn)的成功上市，即是地利。在人和方面，則主要是指集團(tuán)的業(yè)務(wù)積淀。“經(jīng)過多年集團(tuán)化運(yùn)作，龍湖地產(chǎn)擁有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)積累和品牌積累，我們希望能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域打造另外一番天地。”

　　據(jù)了解，目前龍湖地產(chǎn)在北京共開發(fā)有三個(gè)項(xiàng)目：龍湖 星悅薈、龍湖 長(zhǎng)楹天街及龍湖大興項(xiàng)目，以上三個(gè)項(xiàng)目均與地鐵、軌道站點(diǎn)相接。其中龍湖 長(zhǎng)楹天街是龍湖地產(chǎn)在北京打造的首個(gè)超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是北京區(qū)域第一個(gè)實(shí)現(xiàn)與地鐵無縫連接并同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于常營(yíng)，周邊坐落的大量住宅小區(qū)為其帶來龐大穩(wěn)定的消費(fèi)群體，受益于CBD東擴(kuò)與通州新城建設(shè)的規(guī)劃，該項(xiàng)目未來發(fā)展前景極為樂觀。據(jù)了解，該項(xiàng)目總體量為46萬平米，其中商業(yè)部分面積為20余萬平米，目前主力租戶已經(jīng)完成簽約。

　　“龍湖追求的是把地方做對(duì)”

　　在劉波眼中，凱德、萬達(dá)、華潤(rùn)、中糧堪稱商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者，亦是龍湖非常尊重的企業(yè)。談到龍湖地產(chǎn)與這些企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不同，劉波表示，他們的基本模式不斷復(fù)制，在開發(fā)項(xiàng)目之前已有一套標(biāo)準(zhǔn)和要求，然后按照這個(gè)標(biāo)尺去尋找合適地塊，即“只做對(duì)的地方”，而龍湖地產(chǎn)則是根據(jù)地塊性質(zhì)、特點(diǎn)、周邊區(qū)域情況進(jìn)行量身定制，并進(jìn)一步?jīng)Q定項(xiàng)目定位。“比如我們?cè)跓熍_(tái)的項(xiàng)目葡醍海灣，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況，我們實(shí)際上已經(jīng)把該項(xiàng)目打造成了一個(gè)旅游度假為主的商業(yè)地產(chǎn)，而不僅僅是傳統(tǒng)的零售型商業(yè)地產(chǎn)。”

　　資料顯示，葡醍海灣位于煙臺(tái)養(yǎng)馬島，該項(xiàng)目占地8000畝，未來規(guī)劃將包含國(guó)際會(huì)議中心、主題樂園、度假酒店、森林公園、深海酒莊、大型購物中心等等復(fù)合規(guī)劃，堪稱龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略的一大亮點(diǎn)。

　　此外，龍湖地產(chǎn)在運(yùn)作北京區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，亦堅(jiān)持因地制宜，根據(jù)地塊特點(diǎn)、項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境、人員構(gòu)成與消費(fèi)水平，進(jìn)行項(xiàng)目具體定位。在龍湖 長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目和大興項(xiàng)目規(guī)劃上，龍湖地產(chǎn)將“家庭”“體驗(yàn)”“消費(fèi)”作為項(xiàng)目的核心定位，重在提供家庭一站式消費(fèi)。而龍湖 星悅薈由于緊鄰頤和園等景點(diǎn)而具有鮮明的旅游特色，龍湖地產(chǎn)便將其定位為體驗(yàn)式的風(fēng)情街。“龍湖另一商業(yè)品牌MOCO與前兩個(gè)又有差異，它的定位是家居生活館。”劉波介紹，該品牌定位與居然之家同樣存在較大差異，更加注重營(yíng)造模擬生活化、場(chǎng)景式的家居環(huán)境，并集銷售、設(shè)計(jì)于一體。“從商業(yè)角度來講，做項(xiàng)目要順勢(shì)而為，不能逆勢(shì)而為。”劉波一再強(qiáng)調(diào)因地制宜的重要性。

　　注重打造持有型物業(yè)

　　對(duì)于持續(xù)一年多來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，有業(yè)內(nèi)人士稱跟風(fēng)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，部分房企介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因是政策調(diào)控。劉波對(duì)此表示認(rèn)同：“每一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)都會(huì)涌現(xiàn)出轉(zhuǎn)型的聲音，有遠(yuǎn)見的大型開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是制定了嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，但有的開發(fā)商光靠口頭論調(diào)并不實(shí)際，很難實(shí)現(xiàn)，也可以說是為了鉆政策空子，是一種短期的投機(jī)行為。”劉波進(jìn)一步指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的另一個(gè)問題是建成持有型物業(yè)的屈指可數(shù)，絕大多數(shù)項(xiàng)目被分拆了，“我們看到好的地塊的商業(yè)項(xiàng)目被賣掉非常心疼，因?yàn)楹玫纳虡I(yè)地塊是不可再生的資源，給城市的發(fā)展帶來遺憾，很多人說內(nèi)地商業(yè)氛圍不如香港，這就是因?yàn)橄愀鄣牟僮髂Ｊ绞琼?xiàng)目被實(shí)力機(jī)構(gòu)所持有，運(yùn)營(yíng)起來更加統(tǒng)一科學(xué)。”

　　龍湖地產(chǎn)對(duì)于持有型物業(yè)一直情有獨(dú)鐘，即便是保障房的商業(yè)配套面積也堅(jiān)持持有，劉波向新浪商業(yè)地產(chǎn)透露，龍湖地產(chǎn)在北京建設(shè)的保障房項(xiàng)目大方居去年已交房，該項(xiàng)目5000多平米商業(yè)配套幾乎全為持有型，目前已成功引入兩家大型租戶，一個(gè)是面積3000多平米的物美，另外一個(gè)是面積2600多平米的健身會(huì)所。

　　按照龍湖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，2015年底集團(tuán)在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)，持有型物業(yè)面積達(dá)到200萬平米，所貢獻(xiàn)利潤(rùn)將占利潤(rùn)總額的15%-20%。

　　然而，對(duì)于諸多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商而言，相比住宅，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要更多資金投入，開發(fā)持有型物業(yè)則對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出更大挑戰(zhàn)。“針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求，目前有很多途徑實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，比如租售并舉、評(píng)估抵押、信托、債券、股權(quán)融資、上市等，但前提是一定要把項(xiàng)目成功的做起來，以龍湖2004年開業(yè)的重慶北城天街項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目前期投入3個(gè)多億資金，但當(dāng)運(yùn)作起來之后，目前一年的租金就達(dá)2.8億，資金很快就能得到回收。”