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紅商網(wǎng)訊：2011年，SOHO中國董事長潘石屹表示：“持有商場自己經(jīng)營是調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國要不斷加大持有物業(yè)的比例。這對(duì)財(cái)務(wù)雖會(huì)有一些影響，但影響并不大。”
然而，潘石屹尚未兌現(xiàn)承諾。根據(jù)記者的調(diào)查，潘石屹今年在上海新收購的項(xiàng)目將全部銷售。
2010年年報(bào)數(shù)據(jù)或許可以說明原因。2009年，SOHO中國唯一持有的項(xiàng)目——北京前門項(xiàng)目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，尚不到2010年182.15億元營業(yè)額的1%。截至目前，前門項(xiàng)目出租率只有75%。
三套渠道推廣租賃
北京天安門正南方的前門大街左側(cè)，是聞名北京的大北照相館。緊依大北照相館左邊的路面上，豎立著一塊近1.5米高、寬近70厘米路牌，上面寫著 “前門大街招商接待中心”，這便是SOHO中國首個(gè)持有物業(yè)項(xiàng)目的招商處。
5月13日，記者來到招商處了解情況，在與一位租務(wù)經(jīng)理的溝通中得知，目前該項(xiàng)目仍有近兩萬平方米的商鋪待租，租賃價(jià)格統(tǒng)一為：一層40元/平方米/天，二層20元/平方米/天，三層與地下一層皆為10元/平方米/天。前門項(xiàng)目網(wǎng)站上的信息顯示，截至5月15日，該項(xiàng)目共有112套商鋪待租。
對(duì)于旗下首個(gè)持有物業(yè)，潘石屹極為重視。記者了解到，目前潘石屹已初步建立了三套營銷渠道，以推廣該項(xiàng)目的出租：一是專門建立自己的營銷隊(duì)伍，推廣該項(xiàng)目；二是與代理行進(jìn)行合作，根據(jù)前門項(xiàng)目網(wǎng)站上的信息，目前SOHO中國已與仲德梁行、我愛我家、遠(yuǎn)華東方等近94家外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理合作；第三套體系即為正在進(jìn)行探索的網(wǎng)上競租營銷。
5月15日，SOHO中國提供的信息顯示，當(dāng)天上午10點(diǎn)多，在SOHO中國舉行的網(wǎng)上銷售的第二套房源，即前門大街A4-0105商鋪承租權(quán)，在競租開始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的網(wǎng)友以1500元/平方米/月的租金搶走。
潘石屹之所以對(duì)前門項(xiàng)目的出租經(jīng)營親力親為，是因?yàn)樵擁?xiàng)目是SOHO中國旗下第一個(gè)持有物業(yè)項(xiàng)目，它的后期出租業(yè)務(wù)經(jīng)營成功與否，會(huì)直接影響到SOHO中國3~5年內(nèi)將持有物業(yè)比例提升至50%的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。
被迫求變
在接受記者采訪時(shí)，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，SOHO中國轉(zhuǎn)型的主要原因是散售模式的不可持續(xù)性。這種模式催生的龐大土地增值稅支出，對(duì)SOHO中國的短期資金鏈帶來的沖擊日益明顯。
世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華介紹說，目前房企的年度土地增值稅支出占當(dāng)年?duì)I業(yè)額的比例一般在5%~10%之間。但2007年上市后，SOHO中國各年的年報(bào)顯示，2007~2010年，公司土地增值稅支出額在當(dāng)年?duì)I業(yè)額的占比分別高達(dá)13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。
公衍奎分析說，這是SOHO中國特殊產(chǎn)品線造成的結(jié)果。他解釋說，如果一個(gè)公司持有物業(yè)，沒有賣出，就不會(huì)產(chǎn)生土地增值稅，如果是住宅產(chǎn)品，普通住宅也可免交土地增值稅。但SOHO中國散售的產(chǎn)品是優(yōu)越地段的商業(yè)物業(yè)，溢價(jià)高，因此土地增值稅自然水漲船高。
為了平衡資金鏈，SOHO中國決定通過增加持有物業(yè)比例。這在該公司2010年年報(bào)已有體現(xiàn)：“投資物業(yè)能夠?yàn)楣咎峁└�(wěn)定的現(xiàn)金流，節(jié)省大量賦稅，使公司有機(jī)會(huì)從資產(chǎn)增值中獲益。”
而潘石屹也直言，在考慮一個(gè)項(xiàng)目是持有還是銷售時(shí)，會(huì)重點(diǎn)考慮稅收負(fù)擔(dān)。
除了土地增值稅支出對(duì)資金鏈帶來的短期沖擊外，公衍奎指出，拿地難也迫使潘石屹對(duì)現(xiàn)有模式的可持續(xù)性進(jìn)行反思。 |
