在這家東南亞最大房地產(chǎn)公司在華分公司的三五年計(jì)劃表中，要實(shí)現(xiàn)翻番的不僅僅是商場(chǎng)數(shù)量。嘉德置地首席運(yùn)營(yíng)官、凱德中國(guó)常務(wù)委員會(huì)副主席、雅詩(shī)閣有限公司全球總裁林明彥表示，今后三五年內(nèi)，嘉德置地旗下四大業(yè)務(wù)單元之一——雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓在中國(guó)的規(guī)模將從現(xiàn)有的6000多套發(fā)展到12000多套。

嘉德置地在華分公司凱德中國(guó)旗下四大業(yè)務(wù)單位分別為凱德置地、凱德商用中國(guó)、雅詩(shī)閣中國(guó)和凱德惠居中國(guó)，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域分別是住宅及綜合項(xiàng)目、零售商場(chǎng)、酒店式服務(wù)公寓、平價(jià)商品房。林明彥表示，目前凱德置地和凱德商用中國(guó)的業(yè)務(wù)占比均為45%，雅詩(shī)閣中國(guó)占10%，而凱德惠居是剛剛建立的新的業(yè)務(wù)部門，目前在中國(guó)僅有一個(gè)項(xiàng)目，位于湖北武漢蔡甸區(qū)。

　　調(diào)控下的凱德

　　在內(nèi)地宏觀調(diào)控深化的情況下，凱德中國(guó)去年在華住宅銷售量近3000套，銷售額約為54億元人民幣。林明彥稱，今年住宅銷量將擴(kuò)大到4000多套。

　　在這些項(xiàng)目中，最引人注目的無(wú)疑是凱德一年多前以150億元巨資收購(gòu)的東方海外發(fā)展（中國(guó)）有限公司7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2010年初，凱德中國(guó)以22億美元（約合150億元人民幣）收購(gòu)東方海外的100%股權(quán)，將凱德中國(guó)資產(chǎn)值占集團(tuán)總資產(chǎn)值比由28%迅速提升至36%。

　　當(dāng)時(shí)一些新加坡證券分析人士評(píng)價(jià)收購(gòu)價(jià)格“較貴”，林明彥對(duì)此回應(yīng)說(shuō)，“當(dāng)時(shí)有好幾家競(jìng)購(gòu)，我們的出價(jià)并不是最高，東方海外最終選擇我們，是看中凱德有更好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，能夠更好地發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。因?yàn)闁|方海外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目本身也并不是因?yàn)闆](méi)錢，開(kāi)發(fā)不動(dòng)，而是想把資金騰出來(lái)專注于船務(wù)主業(yè)。”

　　不過(guò)，凱德置地對(duì)該7個(gè)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)和銷售周期尚不明確。林明彥對(duì)此的解釋是“因?yàn)橛械捻?xiàng)目是自持項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的投資回報(bào)周期就比較長(zhǎng)。”他說(shuō)，“我只能說(shuō)現(xiàn)已開(kāi)盤的項(xiàng)目都達(dá)到預(yù)期或高于預(yù)期。如昆山項(xiàng)目，原計(jì)劃銷售價(jià)格大約為1萬(wàn)元/平方米，而實(shí)際售價(jià)達(dá)到了1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米。”根據(jù)2010年財(cái)報(bào)，東方海外的投資成本在一年之內(nèi)回收了約10億新元。

　　盡管貸款和上市無(wú)望的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商都在想盡辦法從信托、私募甚至地下錢莊等各種渠道進(jìn)行融資，但凱德中國(guó)高層對(duì)于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商最緊張的資金問(wèn)題卻表示壓力不大。“凱德有不同的融資渠道，自有資金是一方面，還有私募基金，另外我們有完善的資本退出機(jī)制，可以將項(xiàng)目匯入上市信托基金，回籠資金，再投資新的項(xiàng)目。銀行貸款當(dāng)然也是一方面，但這方面一直比較保守，凈負(fù)債率目前在20%以下。”

　　而土地可能是凱德這家外資房地產(chǎn)企業(yè)面臨的真正挑戰(zhàn)。收購(gòu)東方海外并非就高枕無(wú)憂，至少無(wú)法滿足凱德商用和雅詩(shī)閣三五年內(nèi)規(guī)模翻番的業(yè)務(wù)目標(biāo)。而由于限外政策的影響，凱德置地在中國(guó)拿地并不像國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商那么隨心所欲。“一方面，我們可能跟政府拿地，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目能產(chǎn)生一定稅收和就業(yè)崗位，拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，所以各地招商局比較支持；另一方面也會(huì)和內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作。”林明彥說(shuō)。

　　盡管有新加坡證券分析人士向股民提出警告稱“嘉德置地2010年70%的資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地，而這一市場(chǎng)正面臨著極大的泡沫，更適合短期投機(jī)分子而不是長(zhǎng)期投資者”，不過(guò)，林明彥則表示，嘉德置地在全球的另外兩大市場(chǎng)——澳洲和新加坡受宏觀調(diào)控的影響更小，基于公司“集中、平衡、規(guī)模”的宗旨，在中國(guó)業(yè)務(wù)占比至多從目前的36%增加到45%，否則便會(huì)打破這種平衡。但林明彥認(rèn)為中國(guó)的調(diào)控對(duì)嘉德置地的影響會(huì)是正面的，調(diào)控會(huì)使市場(chǎng)更為穩(wěn)定，而目前凱德置地的住宅業(yè)務(wù)也在正常運(yùn)作，中國(guó)市場(chǎng)的剛性需求仍然是強(qiáng)勁的。

　　商業(yè)地產(chǎn)資本秘笈

　　嘉德置地素以在資本市場(chǎng)上的長(zhǎng)袖善舞著稱。在國(guó)內(nèi)目前正風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣稱要學(xué)習(xí)凱德模式。在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作歷史中，嘉德置地旗下凱德商用為這一領(lǐng)域提供了不少經(jīng)典案例。

　　例如，凱德商用和深國(guó)投、沃爾瑪合作的案例，深國(guó)投與凱德雙方投資49％與51％成立了商場(chǎng)管理公司管理，為商業(yè)項(xiàng)目提供市場(chǎng)營(yíng)銷和商場(chǎng)管理服務(wù)。2004年底，深國(guó)投以9.3億出售其在建的6家商場(chǎng)51％的股份給凱德商用，2005年中，又以33.73億元出售另外15家商場(chǎng)65％的股權(quán)。不僅兩年時(shí)間變現(xiàn)43億，還獲取了高額收益，而凱德置地自身為其商業(yè)資產(chǎn)打包上市又增加了籌碼。

　　2007年，萬(wàn)科為了減少商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的資金占用，與凱德商用開(kāi)展合作，萬(wàn)科已開(kāi)發(fā)、正在開(kāi)發(fā)和未來(lái)的新項(xiàng)目中的商業(yè)部分由凱德商業(yè)投資，萬(wàn)科建設(shè)，凱德持有，但非排他。對(duì)于萬(wàn)科，其商業(yè)項(xiàng)目只發(fā)揮建設(shè)專長(zhǎng)，既實(shí)現(xiàn)了功能配套，又實(shí)現(xiàn)了快速變現(xiàn)，而對(duì)于凱德商用，利于其借助萬(wàn)科地產(chǎn)的品牌和優(yōu)勢(shì)，在中國(guó)更快地獲取了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　凱德商用中國(guó)副總裁駱偉漢說(shuō)，凱德商用在中國(guó)所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是第三代，和深國(guó)投、沃爾瑪合作是拋磚引玉的第一代，當(dāng)時(shí)所收購(gòu)的商場(chǎng)中，超市占很大比例，專賣店形式等能租到較高租金的店鋪面積就不多。第二代擴(kuò)展到一、二線甚至三線城市的不同合作伙伴。第三代的商場(chǎng)形式則更加靈活多樣，并且單個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模更大，大約在6萬(wàn)-8萬(wàn)平方米。

　　林明彥透露，由于嘉德置地經(jīng)歷過(guò)多次金融危機(jī)，他們發(fā)現(xiàn)，在運(yùn)作的商場(chǎng)類型中，區(qū)域社區(qū)商場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是最強(qiáng)的，在輻射范圍內(nèi)，能夠?yàn)橹苓吷鐓^(qū)幾十萬(wàn)的居民提供日常消費(fèi)必需品，銷售額比較平穩(wěn)。所以在金融危機(jī)時(shí)，很多Shopping　Mall都普遍倒閉，但社區(qū)商場(chǎng)仍能活得很好。

　　而經(jīng)營(yíng)服務(wù)公寓業(yè)務(wù)的雅詩(shī)閣在中國(guó)的發(fā)展也在逐漸深化，最初的客戶群基本以外資企業(yè)和外籍客戶為主，目前客戶中已經(jīng)有30%來(lái)自于國(guó)內(nèi)企業(yè)。

　　在嘉德置地的商業(yè)模式中，典型的做法是將一個(gè)商業(yè)養(yǎng)熱之后進(jìn)行資本化，以資本獲利反過(guò)頭來(lái)維護(hù)物業(yè)或獲取新的項(xiàng)目。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，嘉德置地擅長(zhǎng)在開(kāi)發(fā)各個(gè)階段獲得資本利得。“我們的商用項(xiàng)目1/3是注入上市信托基金實(shí)現(xiàn)退出，另外2/3轉(zhuǎn)手給別的企業(yè)。”林明彥說(shuō)，“上市是重要的退出手段，上市后一些保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金能有穩(wěn)定的回報(bào)平臺(tái)，我們可以回收資金投資新項(xiàng)目，而一些退休人士也可以做小股民。”“凱德置地不斷開(kāi)發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)，不斷地進(jìn)行包裝后在資本市場(chǎng)套現(xiàn)，因?yàn)椴粩嘤性隽�，有新的概念，所以運(yùn)轉(zhuǎn)狀況維持得不錯(cuò)。不過(guò)在挖掘了能挖掘的所有資本利得之后，轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)后的物業(yè)的管理狀況和長(zhǎng)期自持物業(yè)相比是不是要遜色一些？”一位商業(yè)地產(chǎn)人士質(zhì)疑。就此，林明彥說(shuō)，“就算轉(zhuǎn)讓給別的公司可以賣得更貴，我們可能也不會(huì)這么干，而是選擇注入上市信托基金。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓的話利益是短期化了，而我們做完這單生意還要想下一單，要長(zhǎng)久和持續(xù)的回報(bào)。凱德現(xiàn)在注入上市信托基金的都是最好的項(xiàng)目。而有的公司則是把好的轉(zhuǎn)出去，壞的留給上市公司。”

　　當(dāng)然，凱德置地倚靠的是新加坡完善的資本市場(chǎng)。林明彥表示，中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商目前想要復(fù)制凱德模式難度較大，因?yàn)?ldquo;國(guó)內(nèi)融資渠道相對(duì)單一，主要借助于銀行貸款”。