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寶龍2010年中期業(yè)績(jī)顯示，截至2010年6月30日，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物(包括受限制現(xiàn)金)共約為24.79億元，借款總額約為人民幣30.7億元，資產(chǎn)負(fù)債比率為19%。
“2011年負(fù)債率將控制在20%多。我們7個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)后可以帶來很多現(xiàn)金流，整個(gè)公司資產(chǎn)價(jià)值增大，負(fù)債比率也會(huì)降下來。”許健康說。
許健康稱，接下來融資仍以國(guó)內(nèi)貸款為主，海外融資不會(huì)太多，但融資方式仍會(huì)多樣。“國(guó)內(nèi)國(guó)外的地產(chǎn)基金也在談，如果要做一個(gè)大項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)不能太大，只能通過這種合作來達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。但合作取決于多方面條件，是否能成功還比較難說。”
“寶龍去年銷售62億元，今年目標(biāo)是110億元，明年可能就200億元了。隨著市場(chǎng)變化，寶龍還是要做大規(guī)模，但要保證在沒有風(fēng)險(xiǎn)的情況下擴(kuò)張。”許健康強(qiáng)調(diào)。
輝立證券分析師陳耕指出，目前銷售業(yè)務(wù)是寶龍的主要收入來源，也是“寶龍商業(yè)模式”現(xiàn)金流來源，但由于尚未進(jìn)入全面回收期，自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營(yíng)業(yè)收入的3%，無法給予公司有力支撐，但隨著自持物業(yè)增加，今后這一貢獻(xiàn)有望上升。同時(shí)，寶龍集團(tuán)立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)寶龍城市廣場(chǎng)的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，福州、青島、鄭州等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營(yíng)，寶龍城市廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)為這些二三線城市提供大量的稅收、就業(yè)崗位和投資額。因此寶龍可以得到相對(duì)優(yōu)越的土地、較低的土地出讓價(jià)格和稅收優(yōu)惠，因此，今后兩年，寶龍的毛利率或?qū)⒈３衷?5%-50%。
對(duì)此，許健康稱，“我們?cè)诙�城市有穩(wěn)定的發(fā)展空間，項(xiàng)目基本上不會(huì)受到調(diào)控的影響，這些城市也沒有限購(gòu)，而且商業(yè)地產(chǎn)方面，酒店式住宅、寫字樓可能還會(huì)提價(jià)。一線城市也會(huì)選擇最好的時(shí)機(jī)進(jìn)入，比如上海，整個(gè)城市不斷擴(kuò)大，郊區(qū)變市中心的步伐會(huì)很快，我們很少會(huì)去選擇市區(qū)土地，在周邊拿了兩塊地，而且還有其他土地在談，希望未來在上海能看到更多的寶龍項(xiàng)目。”
5年復(fù)制100個(gè)寶龍廣場(chǎng)
寶龍?jiān)?010年曾宣布了“第一個(gè)五年計(jì)劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴(kuò)張100個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)。為了把控各種業(yè)態(tài)的比例，寶龍將自持物業(yè)比例增大至50%-70%。與此同時(shí)，寶龍還發(fā)展了多個(gè)自營(yíng)業(yè)態(tài)，包括寶龍自有的KTV品牌龍脈KTV、寶龍樂園、寶龍國(guó)際影城、寶龍美食世界等。
3月18日，寶龍宣布正式進(jìn)軍百貨業(yè)，自有品牌寶萊百貨將與寶龍城市廣場(chǎng)“同步進(jìn)入、同步開發(fā)”，今年將在青島李滄、即墨、鹽城、宿遷新開四家門店，計(jì)劃用5-10年時(shí)間，在全國(guó)開設(shè)100家門店。
許健康告訴記者，目前一線城市百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。百貨業(yè)開始向二三線城市轉(zhuǎn)移，二三線市場(chǎng)有一個(gè)很大的發(fā)展空間。寶萊百貨的單體面積2萬-3萬平方米，百貨投資很少，4個(gè)店投資只需1億-2億元，但戰(zhàn)略地位比較重要，預(yù)計(jì)銷售額第一年就在1.5億-2億元之間。
據(jù)楊詠詩(shī)分析，“一些二三線城市的項(xiàng)目很難招到主力店，寶萊百貨進(jìn)駐寶龍城市廣場(chǎng)，寶龍城市廣場(chǎng)面積的三分之一就能消化掉了。百貨業(yè)態(tài)一般是抽成，沒有底租，很容易吸引商鋪進(jìn)去，并保證廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的豐富，彌補(bǔ)招商不足空出的面積。如果不做百貨的話，項(xiàng)目的招商路途可能比較坎坷。而且寶龍進(jìn)軍做百貨，每到一個(gè)城市，可以提升城市廣場(chǎng)的價(jià)值空間。”
但是，任何快速擴(kuò)張的模式都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。董瑩稱，不論是五年復(fù)制100個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)還是100個(gè)寶萊百貨，一方面反映出寶龍對(duì)市場(chǎng)的判斷和把握，認(rèn)為二三線城市仍處在快速城市化階段，是比較好的發(fā)展方向，有商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的需求;但另一方面，快速擴(kuò)張對(duì)滾動(dòng)開發(fā)、融資能力要求非常高，以后可能會(huì)要求通過更多手段來融資。
“百貨業(yè)跟商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)度很強(qiáng)，發(fā)揮得好，可以提升持有的物業(yè)價(jià)值，讓它有持續(xù)穩(wěn)定的資金流入，而且可以在融資時(shí)作抵押，是比較好的融資籌碼。但如果發(fā)揮得不好，經(jīng)營(yíng)能力和管理能力不夠，商鋪沒有匯聚人氣，沒有做起來的話，不像住宅可以降價(jià)賣，商鋪很難出租，會(huì)有很大問題。但無論如何，百貨與購(gòu)物中心相結(jié)合都是目前的一個(gè)主流趨勢(shì)和方向，而且自營(yíng)比引入戰(zhàn)略伙伴的成本低，回報(bào)相對(duì)高一些。”董瑩說。
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