在很多房地產(chǎn)公司踴躍增加商業(yè)地產(chǎn)投入的時(shí)候，萬通地產(chǎn)（600246.SH）的毛利率下降問題，卻為目前的商業(yè)地產(chǎn)熱澆了一盆冷水。

　　3月10日，萬通地產(chǎn)發(fā)布2010年年報(bào)。該年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營

　　值得注意的是，萬通地產(chǎn)的毛利率為39.66%,同比下降4.25個(gè)百分點(diǎn)，這使得萬通地產(chǎn)成為在公布年報(bào)的眾多房地產(chǎn)公司當(dāng)中，毛利率下降的少數(shù)幾家地產(chǎn)公司。

　　商業(yè)地產(chǎn)之過？

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至3月10日，滬深兩市已經(jīng)有21家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年年報(bào)。其中僅ST興業(yè)一家虧損，實(shí)現(xiàn)盈利的公司達(dá)20家。這21家房企2010年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1116.53億元，同比增長24.94%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%，同比增長1.50%。

　　總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)毛利率呈上漲趨勢(shì)。 但筆者從萬通地產(chǎn)的年報(bào)數(shù)據(jù)中得出，2010年萬通地產(chǎn)的毛利率為39.66%,同比下降4.25個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的增幅總體水平。而要與同行業(yè)中的單個(gè)地產(chǎn)公司相比更顯差距。

　　萬通地產(chǎn)年報(bào)顯示，毛利率下降主要是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因。而所謂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要是萬通地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例和規(guī)模都在增加。

　　據(jù)了解，萬通地產(chǎn)的商業(yè)投資項(xiàng)目基本都聚集在一二線城市的CBD或者商業(yè)中心，一般都是綜合體項(xiàng)目，包括寫字樓、零售商業(yè)、服務(wù)式公寓、酒店及城市廣場等業(yè)態(tài)。

　　2010年，萬通地產(chǎn)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尤為明顯。

　　2010年11月份，萬通地產(chǎn)進(jìn)軍成都，除了投資兩個(gè)住宅項(xiàng)目外，另一個(gè)項(xiàng)目就是成都城南的萬通中心。2010年年底，由萬通地產(chǎn)、中金公司等五家機(jī)構(gòu)組成的聯(lián)合體中標(biāo)北京CBD中服Z3地塊，作價(jià)25.19億元。

　　公開資料顯示，中服Z3地塊用途性質(zhì)為商業(yè)金融混合用地，規(guī)劃建筑面積不超過12萬平方米。這是繼北京萬通中心D座之后再次進(jìn)駐北京CBD地塊的開發(fā)。

　　短短兩個(gè)月中，萬通地產(chǎn)旗下就多了兩塊有重量價(jià)值的商業(yè)用地。至此，萬通地產(chǎn)在北京、天津、杭州、成都等四大城市都畫好了商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖。

　　馮侖認(rèn)為，當(dāng)人均GDP超過8000美元后，商用物業(yè)會(huì)成為市場的主角。公司持續(xù)看好國內(nèi)主要城市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營。而且今年來，萬通地產(chǎn)也由住宅用地的投資逐漸轉(zhuǎn)型為商業(yè)用地投資唱主角。馮侖曾指出，公司未來的商業(yè)用地利潤將會(huì)占到總營業(yè)收入的一半。

　　但業(yè)內(nèi)人士分析，2010年萬通地產(chǎn)搶奪商業(yè)用地的大動(dòng)作目前只是做為儲(chǔ)備項(xiàng)目。短時(shí)間內(nèi)不可能高額盈利。一般商業(yè)用地的建設(shè)運(yùn)營和管理要5年時(shí)間才能成熟，這也就表示，萬通地產(chǎn)的商業(yè)用地投資是一種“放長線，釣大魚”式的策略。