恒隆二線城市低價(jià)拿地，建頂級(jí)商場(chǎng)
拿地相對(duì)便宜是所有進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商的共識(shí)。
恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗正在率領(lǐng)恒隆將高端商場(chǎng)搬到二線城市，這無論是對(duì)開發(fā)商還是零售品牌，都可能是一次冒險(xiǎn)，但同時(shí)優(yōu)勢(shì)與前景也相當(dāng)樂觀。
沈陽項(xiàng)目已滿租，濟(jì)南項(xiàng)目還未落成已預(yù)租超八成。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，在經(jīng)濟(jì)水平日益提升的二線城市，當(dāng)?shù)卣恢毕Ｍ许敿?jí)商場(chǎng)的進(jìn)入，這無疑提高了城市的檔次與形象。但是這其中，有些城市的居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)人口還未能支撐起頂級(jí)商場(chǎng)的運(yùn)營，與此同時(shí)開發(fā)商卻需要掏錢投入建設(shè)，在這樣的情況下，開發(fā)商與政府就會(huì)達(dá)成互相滿意的合作——開發(fā)商拿地價(jià)格或許會(huì)低一點(diǎn)，又或者能夠配比到一定的住宅土地。
“盡快進(jìn)入二線城市另外一個(gè)好處是，作為品牌的先驅(qū)者，會(huì)較快地在當(dāng)?shù)鼐用裰械玫秸J(rèn)知與認(rèn)可。” 漢華商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的董事長高大豐說道。并且在他看來，開發(fā)商在一座城市做頂級(jí)商場(chǎng)的話，做出一個(gè)產(chǎn)品就已足夠。以上海為例，除了恒隆地產(chǎn)在上海有恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)之外，另外兩家港資的巨頭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基和中信泰富分別有國金中心以及中信泰富廣場(chǎng)項(xiàng)目。
在頂級(jí)商場(chǎng)開發(fā)中，港資開發(fā)商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亞洲的經(jīng)濟(jì)體中，最早是日本和中國香港發(fā)展起來的，因此香港具有大量的國際品牌的總代理，在亞洲操作頂級(jí)品牌的營銷是一等一的，并且港資開發(fā)商在香港開發(fā)的物業(yè)本身都是自己持有，其物業(yè)已經(jīng)招了各大品牌，當(dāng)進(jìn)入內(nèi)地時(shí)，這樣的優(yōu)勢(shì)會(huì)讓其招商更為方便。”高大豐繼而說道。
恒隆地產(chǎn)在上海以外的二線城市項(xiàng)目進(jìn)度也非常順利。
位于沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)已于2010 年6月落成，于開幕時(shí)已全數(shù)出租；下一個(gè)將會(huì)竣工的項(xiàng)目是位于濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)，將于2011年8月落成，其中86%已預(yù)先租出，其中50%~60%租戶屬國際品牌，80%用作開設(shè)旗艦店，新引進(jìn)的品牌近100個(gè)。
陳啟宗介紹，目前恒隆在內(nèi)地的項(xiàng)目主要有兩種模式，一種是單一商場(chǎng)，另一種則是綜合性項(xiàng)目，包含寫字樓、商場(chǎng)、酒店等。其中沈陽、無錫項(xiàng)目就是綜合性項(xiàng)目。2010年公司投資內(nèi)地的金額就達(dá)到400億港元，涉及發(fā)展項(xiàng)目共7個(gè)，未來集團(tuán)仍將會(huì)在內(nèi)地一二線城市繼續(xù)拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區(qū)繼續(xù)復(fù)制�！ �
未來中西部和東北地區(qū)的奢侈品零售業(yè)更有潛力
恒隆地產(chǎn)目前的土地布局的城市位于長三角、珠三角、中部或東北地區(qū)。
“珠三角的高端商場(chǎng)的市場(chǎng)空間我并不是很看好，因?yàn)橹槿堑貐^(qū)的居民消費(fèi)習(xí)慣是去香港購買奢侈品牌。中西部和東北地區(qū)我認(rèn)為是有很大潛力的。”湘財(cái)證券商業(yè)零售組的王俊杰告訴記者。
在王俊杰看來，中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長雖然沒有提高廣大公眾的收入，但卻使得小部分人的財(cái)富獲得飛快的增長。
“中西部依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，政府通過國有企業(yè)進(jìn)行投資，使得國有企業(yè)員工福利增加，這部分人會(huì)投資房地產(chǎn)，從而進(jìn)一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消費(fèi)能力的人群是有的。”
但是目前在中西部的二線城市中，由于缺乏頂級(jí)商場(chǎng)，具有高消費(fèi)能力的消費(fèi)者便無法在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費(fèi)，只能前往周邊的一線城市進(jìn)行財(cái)富消化。
在“富者愈富”和財(cái)富集中的趨勢(shì)下，二線城市對(duì)頂級(jí)商場(chǎng)和奢侈品的需求不斷增強(qiáng)。“中高端百貨和奢侈品未來將實(shí)現(xiàn)快速增長，實(shí)際上，中國近年來奢侈品消費(fèi)瘋狂增長，2009年，在全球奢侈品市場(chǎng)受到金融危機(jī)沖擊的情況下，中國奢侈品市場(chǎng)銷售額則毫不受影響，實(shí)現(xiàn)銷售額50億美元左右，遠(yuǎn)高于2008年30億美元的銷售額，增幅居全球第一，未來幾年我國的奢侈品消費(fèi)仍將會(huì)實(shí)現(xiàn)快速增長，而奢侈品和高端商品消費(fèi)的增長將會(huì)刺激中高端百貨公司銷售收入的增長。”王俊杰表示。
看好長期租金收益
“除非被迫，否則不愿意賣”
陳啟宗亦指出，與商場(chǎng)相比，寫字樓的升幅并不大，租金收入還是主要靠商場(chǎng)收益。
“租金收入方面是最能夠控制的，我們有百分之十幾的增幅。上海高級(jí)商場(chǎng)的租金升了19%左右，升幅相當(dāng)大，我們也想不到升得這么厲害，去年升了29%，好得不可想象，未來還會(huì)繼續(xù)上升。”陳啟宗表示。
陳啟宗又稱，今年上半年內(nèi)地租金收入占恒隆地產(chǎn)46%，且內(nèi)地租金升幅高于香港，這是由于內(nèi)地業(yè)務(wù)未成熟，收入幅度偏高。
“在內(nèi)地我們不會(huì)賣的，除非被迫，否則我們不愿意賣，我們是單純收租的。”
