坐享4．5倍地價升值

　　嘉茂信托近日有消息稱，其在馬當路徐家匯路交界處取得的項目，包括一棟6層的購物中心和31層的辦公樓，總建筑面積達12．7萬平方米，零售與辦公樓面積各占一半，項目將于2015年完工。

　　經(jīng)過比對，商報記者發(fā)現(xiàn)，該項目無論是在地理位置上，還是在建設體量上，都與“盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊（南塊）”的相關規(guī)劃相吻合。資料顯示，258弄地塊南塊東至黃陂南路、西至馬當路、南至徐家匯路、北至建國東路，占地面積約2．4萬平方米，建筑面積預計至少達到10．5萬平方米，以超高層辦公及多層商業(yè)為主，將成為整個區(qū)域內(nèi)地標性的商業(yè)項目。

　　進一步查詢后記者發(fā)現(xiàn)，嘉茂此筆交易的對手，也即地塊的現(xiàn)任持有方，正是在上海房地產(chǎn)投資經(jīng)驗豐富的國際投行大摩。不過當記者將這一情況求證大摩中國區(qū)域一位許姓負責人，對方僅回復稱“不予置評”。

　　“徐家匯路258弄地塊（南塊）面積雖小，但地理位置極其優(yōu)越，因而能進入大摩投資挑剔的目光中。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說。目前，南塊早已動遷完畢，地上世博園馬當路入場設施正在拆除中。“項目地下設有地鐵9號線和13號線馬當路站的換乘站點，前兩年就已開通。此外地下商場部分的框架結構去年就做好了，現(xiàn)在正在做地上寫字樓部分。”一位在場的工作人員告訴記者。不過摩根大通參與開發(fā)的北塊（從中海地產(chǎn)手中購得半數(shù)項目股權）進展相對較慢，仍有部分老式民房保留在內(nèi)。

　　如果按知情人士透露的“嘉茂約38．6億元取得馬當路項目三分之二股權交易價格”粗略估算，徐家匯路258弄地塊南塊項目的總價已高達約57．9億元，相比于大摩（與永業(yè)共組的項目公司）2007年計劃投入的13億元足足翻了近4．5倍。

　　欲解危機之困境？

　　“目前仍未走出金融危機泥潭的大摩，其海外市場或許只有中國區(qū)域還在為其盈利，因而不能排除其急于變現(xiàn)以謀生路的可能。”著名商業(yè)地產(chǎn)評論者陳立民如此解釋此次大摩轉手馬當路項目的緣由。

　　“母公司的資金困境很大程度上拖累到了其在中國、韓國等海外市場。”陳立民介紹稱，眼下，大摩將在今年年底前關閉其在韓國數(shù)十年的房地產(chǎn)投資業(yè)務，轉而關注亞洲其他市場。在中國，大摩也早已改變策略，從以往“只進不出”的激進投資作風，變成了“只出不進”的保守主義者。

　　據(jù)了解，從2003年跨入中國起，摩根士丹利早已構建了一個龐大的資產(chǎn)王國，它是曾經(jīng)華爾街五大投行中，在中國步伐最快、對中國市場涉水最深的一家。其單在上海房地產(chǎn)市場的投資就達百億之巨，涉及錦麟天地、復地雅園、陸家嘴中央公寓、世貿(mào)大廈、東海廣場、無限度廣場等購物中心、酒店式公寓、甲級寫字樓。

　　不過在“限外令”不斷加碼的情況下，摩根士丹利投資步伐自2007年起開始放緩。2008年，金融海嘯席卷全球，加之內(nèi)地樓市受信貸緊縮政策影響萎縮嚴重，摩根士丹利中國業(yè)務區(qū)域陷入內(nèi)外交困的境地。

　　記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除了上文提到的轉讓馬當路項目的部分股權，2008年至今，大摩已在滬拋貨多宗大摩滬上首單物業(yè)錦麟天地的商鋪部分，已在2009年10月以4億元價格轉手給了一家新加坡基金；2005年以8．46億港元取得的商業(yè)項目無限度廣場，在2009年以14．2億元價格出售給浙江開發(fā)商紅樓集團；2006年以19．6億元價格從綠城手中獲得的東海廣場，也在2009年以24．5億元價格轉給了ＳＯＨＯ中國；2006年，大摩分兩批以總價7億元的價格買入陸家嘴中央公寓的其中四棟公寓樓，共計284套公寓，又在今年二季度以人民幣14．09億元（約2．06億美元）的總價出售給摩根大通……

　　此外，大摩在2005年左右以兩億美元價格拿下的人民廣場附近寫字樓上海世界貿(mào)易大廈，現(xiàn)在亦傳出拋售信息，單價在3．5萬－3．8萬元／平方米。

　　快進快出乃常態(tài)？

　　不過在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)有這樣的觀點：大摩轉手項目是其計劃內(nèi)的事，外資基金是以收益為目的進行投資的。此前收購的物業(yè)或者（儲備）項目若已經(jīng)在手中持有了3年左右時間，一旦市場價格達到預期，投資基金將毫不猶豫地拋盤套現(xiàn)，對資產(chǎn)進行重新配置，利于騰出資金再去尋找新目標。

　　大摩中國區(qū)董事張寶玲曾在接受媒體采訪時表示，大摩所進行的物業(yè)投資，一般保持4到5年的持有周期，出售是一種很正常的市場行為。投資與出售，等于是把一位小女孩養(yǎng)大了，嫁出去。不存在對這個市場看空，或者變現(xiàn)應對危機。“哪有投行真正懂房地產(chǎn)開發(fā)或者肯花時間和精力進行房地產(chǎn)開發(fā)的，肯定是坐等升值就離場，”宋會雍略帶戲謔地評價稱。“大摩出售的項目并不歸其本身所有，而是由其（旗下）房地產(chǎn)基金掌控。因此當基金到期，基金投資人需要贖回資金的時候，大摩就需要拋售變現(xiàn)。”中房信分析師薛建雄也稱，基金投資人一般覺得已經(jīng)拿到合理的回報需要就可拋售變現(xiàn)，同時，也可能成立新的基金再進行其他項目投資。

　　不過，據(jù)他判斷，從標售行為可以看出，面臨本土資本的強勢崛起，大摩等外資在上海房地產(chǎn)市場的淘金之路亦變得不再輕松。這股外資主要來自歐美的基金公司，它們以投機為目的，以資本為利器，以收購為手段在市場上頻繁操作。其中，國際上頂級的基金公司摩根士丹利、高盛、ＪＰ摩根、花旗地產(chǎn)等均參與其中，他們大都揮舞著收購大旗，斬獲連連。不過眼下，國際投資基金持有人均認為在上海賺取易取之財?shù)臅r期已經(jīng)結束，因而選擇拋盤離場。

　　“短時間內(nèi)，大摩在上海樓市的作為將相當有限。”陳立民稱，大摩目前所持有的項目，還包括環(huán)球金融中心10％的股份，世界貿(mào)易大廈，以及金橋國際商業(yè)廣場等，數(shù)量不多。據(jù)他判斷，大摩或?qū)⒛繕嘶驊?zhàn)略重點轉投中國二、三線城市。