民企的機會：商業(yè)地產(chǎn)?
盡管國企幾乎壟斷了前期的項目，但民企的機會在中后期或會越來越多。
“核心區(qū)外的地區(qū)投資主體可能不同，不同的國家有不同的模式，有的是政府投資，有的是企業(yè)投資。”上海迪士尼項目顧問何建民此前這樣告訴本報記者。
顯然，對于民企而言，機會仍很多，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)或是民企進(jìn)入的一個路徑。
界龍集團(tuán)董事會主席費鈞德在2009年年底就向媒體透露，界龍實業(yè)(600836-SH)將參與迪士尼動遷房項目招標(biāo)。
這其中包括1000畝迪士尼地塊動遷房項目和其余3塊共計300畝的機場保稅區(qū)動遷房項目。
另外，界龍實業(yè)所擁有的250畝工業(yè)用地也在迪士尼規(guī)劃范圍內(nèi)，費鈞德表示，上市公司將積極參與到迪士尼周邊的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，初步計劃建造該地區(qū)的首家五星級酒店以及甲級商辦樓宇、商廈等項目。
據(jù)本報了解，在迪士尼核心區(qū)10平方公里內(nèi)是不允許非迪士尼相關(guān)酒店入駐，但由于迪士尼配套區(qū)面積巨大，有100平方公里的面積是商業(yè)地產(chǎn)配套與控制區(qū)。
因此在規(guī)劃許可范疇內(nèi)，目前部分民企擬布局在配套區(qū)建設(shè)各種配套酒店和商業(yè)項目。
均瑤集團(tuán)就是其中之一，“現(xiàn)在迪士尼落戶浦東了，有機會我們也希望在浦東建一個購物中心，讓那些來上海旅游的人，玩一天，買一天。”均瑤董事長王均金在2009年12月22日在上海市經(jīng)濟(jì)工作會議分組討論會上如是說。
但目前民企的投資均未開始，由于酒店、商場等配套均在中后期，因此尚未有大規(guī)模的投資。
目前僅有部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍迪士尼周邊區(qū)域，布局住宅等，比如萬科在2010年2月10日拿下了距離上海迪士尼5公里的新場旅游綜合區(qū)C4地塊。
運營期：內(nèi)資如何與外資分享收益
隨著項目的逐步推進(jìn)，外資的作用或?qū)⒃桨l(fā)得以體現(xiàn)，并可能獲取較高的利潤。
12月13日，浦東新區(qū)政府聯(lián)合香港貿(mào)易發(fā)展局在香港會議展覽中心舉辦“合作·共贏”上海浦東發(fā)展情況說明會，會議上簽約的項目中就包含了“水世界”大型旅游基地。
據(jù)本報了解，這個水世界大型旅游基地是迪士尼中的一個項目，這或顯示，外資將進(jìn)入迪士尼建設(shè)領(lǐng)域。
事實上，這也是上海方面的期望，上海將利用外資積極實施包括“世博園后續(xù)開發(fā)、迪士尼項目開發(fā)建設(shè)、大浦東開發(fā)、大虹橋建設(shè)”等項目。
這是12月2日舉行的“提升開放型經(jīng)濟(jì)水平，擴(kuò)大對外開放”上海市政協(xié)委員最后一站年末視察活動中透露的一條信息。
不僅如此，據(jù)本報獨家了解，東京迪士尼樂園的運營方，日本的東方樂園株式會社或?qū)⒈坏鲜磕崦绹跈?quán)參與管理上海迪士尼。
日本迪士尼一直是被認(rèn)為運營較為成功的例子，而且和上海同處亞洲，因此一旦最終確認(rèn)參與上海迪士尼管理并不會太出乎意料。
運營則是收益較高部分，這部分利潤將有很大一部分被外資獲得，因為迪士尼本身就是一個中外合資項目。
由于外資方掌握了品牌、技術(shù)等，所以盡管國企等中方公司幾乎壟斷了前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，民企亦進(jìn)入了配套區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但運營階段的利潤或許會很大程度上被外資方獲得。
為此，上海市政協(xié)委員盧衛(wèi)民在上海市政協(xié)會議上曾提出提案，認(rèn)為在各地迪士尼樂園的合作中，外方會更加注重經(jīng)營品牌和自營項目的贏利，如郵輪、酒店、飯店、商場等，通過收取高額的特許權(quán)使用費，使自己旱澇保收。
因此，盧建議上海迪士尼項目能擴(kuò)大主題樂園的范疇，盡可能多地將其自營項目納入樂園項目內(nèi)，把外方的特許權(quán)使用費的列支全部或至少大部分放在經(jīng)營利潤后，“避免樂園經(jīng)營虧損而外方還在贏利的局面”。
