近日遠洋地產(chǎn)以18.9億元的價格獲得上海兩幅住宅地塊。據(jù)測算，其中一幅地塊的樓板價為2.1萬元/平方米，而目前周邊在售樓盤的價格只有1.9萬元/平方米。

　　遠洋地產(chǎn)2009年年報披露，該公司兩年以上的借款高達101億元。但即使有如此高額的債務(wù)，遠洋地產(chǎn)仍然心存擴張。7月份，遠洋地產(chǎn)在海外融資，發(fā)行9億美元的可轉(zhuǎn)債。遠洋地產(chǎn)董事會辦公室人士告訴記者，7月份所融資金正是用于接下來的土地擴張。

　　遠洋地產(chǎn)逆市借債拿地的舉動讓地產(chǎn)界人士摸不清它在出什么牌。

　　融資9億美元用于土儲

　　羅店板塊居住用地在2008年至本次地塊成交前，共拍出5幅土地，其中2009年9月上海順馳置業(yè)有限公司以13.9億元總價拿下的羅店新鎮(zhèn)宅地D1-2地塊，成交樓板價達9127.98元/平方米，創(chuàng)下了當時該區(qū)域最高的價格。

　　據(jù)中原地產(chǎn)估測，遠洋地產(chǎn)拿下的兩幅地塊樓板價為21289元/平方米，已經(jīng)是去年同區(qū)域土地樓板價格的一倍。

　　“現(xiàn)在市場還沒見到底，就拍下樓板價比商品房價格還高的土地，實在是看不懂，也不知道他們是怎么想的。”置滬房產(chǎn)策劃經(jīng)理付琦向記者表示，以現(xiàn)在的市場價格看，該地塊的投資是有一定風(fēng)險的。

　　在其它地產(chǎn)公司還為銷售業(yè)績問題而傷腦筋的時候，遠洋地產(chǎn)卻正在走一條借債拿地的擴張之路。而逆市在滬拿地，只是今年遠洋地產(chǎn)全國性擴張的一部分。

　　7月中旬，遠洋地產(chǎn)在海外融得了一筆資金。7月14日遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已有不少于6名投資者承諾認購本金總額共9億美元的公司可轉(zhuǎn)債證券。該可轉(zhuǎn)債的年息為8%，每半年分派一次。

　　對于從海外融得的這筆資金的用途，遠洋地產(chǎn)董事會辦公室人士告訴記者，將主要用于沿海城市的土地擴張。

　　“接下來我們會按照公司的5年計劃來加大對沿海地區(qū)的擴張力度。”上述人士告訴記者，除了把上海作為投資的重點城市，遠洋地產(chǎn)還將加大在南京、杭州、廈門、黃山、海南的土地儲備，加快在這幾個城市的布局。

　　戴德梁行研究員表示，在遠洋地產(chǎn)進行海外融資之前，遠洋地產(chǎn)的借款數(shù)額已經(jīng)不小了。

　　遠洋地產(chǎn)2009年年報顯示，公司2009年實現(xiàn)協(xié)議銷售額143.16億，但公司兩年以內(nèi)的借款額為116.72億元，兩年以上的貸款總額高達101.68億元。在公司的借款中，借期為兩年以上的貸款占貸款總額的47%，而2008年之前，該公司兩年以上借款只占到借款總額的20%。

　　業(yè)績向上 利潤向下

　　對已有逾百億的債務(wù)，卻仍然逆市擴張買地，中原地產(chǎn)分析師莊巍指出，這與遠洋地產(chǎn)的擴張欲望有一定關(guān)系。

　　“現(xiàn)在國內(nèi)土地市場比較低迷，對開發(fā)商來說通過銀行和資本市場來融資是比較困難的。遠洋地產(chǎn)很明顯是走了海外融資的道路，通過借款來實現(xiàn)擴張。”莊巍表示。

　　中國指數(shù)研究院分析師李軍強告訴記者，遠洋的擴張除了和獲得的資金支持有關(guān)，還和團隊有關(guān)。“如果沒有經(jīng)歷3月份的人事變動，也許遠洋在上半年就開始他們的擴張了。”李軍強表示。

　　今年3月份，遠洋地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)團隊經(jīng)歷了一場“大換血”。遠洋地產(chǎn)原董事局主席李建紅在3月份辭職。同時辭任的，還有該公司董事局副主席羅東江和非執(zhí)行董事尹應(yīng)能。

　　3月22日，遠洋地產(chǎn)公布了新一輪的人事變動。該公司原行政總裁李明被委任為董事局主席。同時該公司原東北區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理王曉光被委任為執(zhí)行董事，還委任了另外兩名非執(zhí)行董事。

　　遠洋地產(chǎn)的擴張是否與更換了新的領(lǐng)導(dǎo)層有關(guān)？就此問題，遠洋地產(chǎn)方面并沒有正面回答，而只是向記者表示：“拿地和擴大在幾個城市的布局，是按年度計劃來執(zhí)行的。”

　　不過戴德梁行研究員認為，這與領(lǐng)導(dǎo)的更換有不小的關(guān)系。“如果沒有高層的決策，也不可能這么快就開始實施海外融資和拿地擴張的舉動。”

　　“業(yè)績的增長讓高層領(lǐng)導(dǎo)認為，應(yīng)當繼續(xù)擴大在全國的布局。”李軍強告訴記者，遠洋地產(chǎn)的逆市擴張與去年獲得較大業(yè)績增長有不小的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，遠洋地產(chǎn)2009年累計實現(xiàn)銷售額達140億元，這比已經(jīng)上調(diào)至110億元的銷售目標還超出了30億元。

　　但有分析師指出，在銷售業(yè)績大幅增長的時候，該公司實際獲得的利潤卻下降了。

　　遠洋地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2009年該公司毛利為26.57億元，比2008年下跌6%；而2009年的毛利率則從2008年的43%，下跌了13個百分點至30%。

　　“應(yīng)該說，遠洋地產(chǎn)拿下的地塊都是比較貴的。這與他們走快速擴張之路有一定關(guān)系，在實現(xiàn)短期的布局同時，也增加了布局的成本。”一家研究機構(gòu)分析師向記者指出，遠洋地產(chǎn)在上海拿地王并不奇怪，而喜歡拿地王似乎成了遠洋地產(chǎn)的一種風(fēng)格。

　　去年11月遠洋地產(chǎn)斥資12億元在杭州與九龍倉聯(lián)合獲得的“杭一棉”地塊，就以1.55萬元/平方米的樓板價格創(chuàng)下了新高。但在遠洋拿下該地塊之后，即被法國巴黎銀行首次給予減持評級。法國巴黎銀行對遠洋地產(chǎn)過于集中的土地儲備表示了憂慮，并認為遠洋地產(chǎn)土地擴張速度過快、儲備較為分散，面臨的經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)比較高了。

　　對此，乘星行機構(gòu)總經(jīng)理李驍指出，單純擴張并不一定能提高公司的贏利水平，而大舉借債去逆市擴張，其中蘊含的風(fēng)險則更大。“如果地產(chǎn)公司加快擴張速度和全國布局，是以犧牲利潤率來實現(xiàn)的，其實還要冒更多不可測的風(fēng)險，那這樣的擴張就意義不大了。”李驍表示。