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轉(zhuǎn)型“旅游+商業(yè)“華僑城主題變奏
投訴—爆料—內(nèi)幕—線索—傳聞
http://www.74sbvg36.cn 2010-05-26 聯(lián)街網(wǎng) 評(píng)論條 發(fā)布稿件
　　聯(lián)街網(wǎng)訊：作為華僑城首個(gè)試水主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華僑城深圳歡樂海岸項(xiàng)目擴(kuò)容一案日前已順利完成土地轉(zhuǎn)讓，深圳灣的華僑城項(xiàng)目面積將由4.8平方公里擴(kuò)大至6平方公里，華僑城在深圳的項(xiàng)目總面積則將由此達(dá)到15平方公里。 

　　“旅游+商業(yè)”模式

　　據(jù)華僑城介紹，“歡樂海岸”的建設(shè)包括兩個(gè)重要部分：一是計(jì)劃在城市中心建設(shè)的面積達(dá)68．5萬平方米的自然生態(tài)濕地——僑城濕地；二是計(jì)劃建成總面積約為30萬平方米的大型商業(yè)廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)將使深圳灣成為深圳市的新商圈。 

　　目前華僑城已投入超過9億多元于歡樂海岸項(xiàng)目的開發(fā)，繼去年年底赴滬成功招商后，將于今年6月底在“大本營(yíng)”深圳進(jìn)行再一次招商，預(yù)計(jì)2011年春節(jié)試營(yíng)業(yè)，2011年5月正式開業(yè)。

　　該項(xiàng)目建成后將與周邊的華僑城主題公園、濱海長(zhǎng)廊和紅樹林保護(hù)區(qū)一起，形成一個(gè)城市生態(tài)旅游區(qū)域和商業(yè)集群。

　　華僑城高層于早前股東會(huì)上透露，歡樂海岸是華僑城一種新商業(yè)模式的探討，把娛樂跟商業(yè)結(jié)合一起，而這種模式被業(yè)界喻為華僑城獨(dú)創(chuàng)的“旅游+商業(yè)”模式。

　　深圳一名業(yè)內(nèi)人士透露，過去商業(yè)地產(chǎn)是從屬于住宅或商務(wù)區(qū)域，以專業(yè)市場(chǎng)為主，華僑城把旅游跟商業(yè)結(jié)合并不多見。

　　該名人士續(xù)指，盡管歡樂海岸沒有住宅項(xiàng)目的配套，但當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境可令華僑城得到相當(dāng)高的盈利。“雖然華僑城原有項(xiàng)目均有配套的商業(yè)元素，但歡樂海岸所在區(qū)域是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)居住中心區(qū)域，本身周邊的商業(yè)價(jià)值就比歡樂谷、華僑城等地高很多。”

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城變?cè)械?ldquo;旅游+地產(chǎn)”變?yōu)?ldquo;旅游+商業(yè)”，把大量商業(yè)項(xiàng)目作為集團(tuán)長(zhǎng)期持有的項(xiàng)目，將改變以往通過房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)盈利的慣例，追求一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)性回報(bào)。

　　新政壓境，作為高端住宅項(xiàng)目的專注打造者，雖然華僑城一直對(duì)外宣稱新政對(duì)集團(tuán)影響不大，但事實(shí)上，為規(guī)避調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，華僑城一直在完善商業(yè)模式，增加商業(yè)、寫字樓的開發(fā)，進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略布局。

　　除歡樂海岸以外，上海蘇河灣項(xiàng)目也是華僑城擴(kuò)展商業(yè)模式的一個(gè)新嘗試。華僑城控股總裁劉平春透露，蘇河灣項(xiàng)目除45%住宅外，有30%商業(yè)，“未來要把蘇河灣打造成上海都市娛樂的新地標(biāo)，把文化商業(yè)娛樂結(jié)合在一起。內(nèi)涵部分里面有很多和商業(yè)模式一致的地方。”

　　“旅游+地產(chǎn)”新定義

　　在新一輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向下，深圳華僑城歡樂海岸項(xiàng)目這種新創(chuàng)的“旅游+商業(yè)”模式，并非簡(jiǎn)單把過往的“旅游+地產(chǎn)”模式割離。

　　一份中信證券的報(bào)告認(rèn)為，華僑城旅游及地產(chǎn)兩大板塊業(yè)務(wù)已成為不可分割的有機(jī)整體。普通房產(chǎn)開發(fā)挑選地段和配套，旅游地產(chǎn)開發(fā)自建配套，吸引人流，自創(chuàng)地段價(jià)值。就比如北京東南四環(huán)營(yíng)建歡樂谷后，周邊住宅人氣得到了提升。

　　事實(shí)上，在華僑城整體盈利貢獻(xiàn)比例上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)要遠(yuǎn)高于旅游業(yè)務(wù)，華僑城集團(tuán)總裁劉平春于股東大會(huì)上承認(rèn)“這是因?yàn)榈禺a(chǎn)的產(chǎn)出比例大于旅游。”

　　華僑城一直宣稱“公司并不是單純的地產(chǎn)開發(fā)公司”。劉平春指出，旅游是長(zhǎng)期收益，可在40年內(nèi)分段銷售，而地產(chǎn)則是一次性銷售，因此形成地產(chǎn)大于旅游的收入比。而這種長(zhǎng)期的分裂方式，導(dǎo)致華僑城出現(xiàn)投入的項(xiàng)目越多，拓展的越快，但旅游的相對(duì)收益值收入水平越低。

　　劉平春認(rèn)為，“在短期內(nèi)同樣的投資，希望看到同樣的收益率，不太現(xiàn)實(shí)。從整個(gè)全業(yè)務(wù)來看，地產(chǎn)公司是一個(gè)高速運(yùn)營(yíng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的一個(gè)行業(yè)。而旅游做得好的話，則是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。要構(gòu)筑一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的公司，除了有高盈利、高增長(zhǎng)率的業(yè)務(wù)，還希望能營(yíng)造一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。”

　　面對(duì)旅游業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率不高的質(zhì)疑，劉平春指出，旅游產(chǎn)品未來仍是華僑城的核心，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則會(huì)進(jìn)入到旅游的板塊里面繼續(xù)來開發(fā)，未來旅游貢獻(xiàn)率的總量會(huì)越來越高，同時(shí)旅游規(guī)�；内厔�(shì)也會(huì)越來越高。

　　華僑城早前的表態(tài)，其未來對(duì)產(chǎn)業(yè)的基本想法是：“既要有賺錢的業(yè)務(wù)，也要有穩(wěn)定吃飯的產(chǎn)業(yè)，還要有一部分拿來嘗試投入新產(chǎn)業(yè)。對(duì)地產(chǎn)的打算是掙的錢一部分繼續(xù)投入地產(chǎn)，另一部分投入公共領(lǐng)域，做一些公共產(chǎn)品服務(wù)的事情。” 

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)   責(zé)編：筱悠
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