近日，本報(bào)記者從知情人士處獲悉，保利地產(chǎn)將不再與中建地產(chǎn)合作開發(fā)北京奧南項(xiàng)目。

　　2009年12月3日，中建國(guó)際建設(shè)有限公司和保利地產(chǎn)組成聯(lián)合體以總價(jià)48億元摘得北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)3塊土地。并以樓面地價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米成為當(dāng)時(shí)地王。

　　他透露，雖然保利地產(chǎn)撤出奧南項(xiàng)目幾成定局，但雙方還在就相關(guān)退出程序進(jìn)行商榷。

　　因“商”分手

　　從蜜月到分手，中建地產(chǎn)和保利的合作持續(xù)了僅僅4個(gè)月。

　　“保利退出奧南項(xiàng)目并非空穴來(lái)風(fēng)。”上述業(yè)內(nèi)人士透露，至少在一個(gè)月前雙方就已經(jīng)開始交涉退出事宜了。

　　“中建地產(chǎn)和保利都是資金雄厚的大型國(guó)企，但雙方的優(yōu)勢(shì)都是開發(fā)住宅。”他認(rèn)為，保利此次決定退出的最主要原因是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)前期資金投入大，較住宅開發(fā)資金回收期長(zhǎng)。與住宅銷售后即可獲得資金回籠相比，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷招商、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)整個(gè)過(guò)程后，才可以通過(guò)銷售或租賃的方式回籠資金。

　　某公司投資負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，奧南商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總建安成本大概在15億元~20億元。加上48億元的土地款，三塊地總投資將接近70億元。

　　“在回收期長(zhǎng)和眾多開工項(xiàng)目面前，著重快建快賣的住宅項(xiàng)目必是當(dāng)務(wù)之急。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利這次退出與其資金收支之間的剪刀差不無(wú)關(guān)系。

　　2009年至今，保利地產(chǎn)在全國(guó)各地展開勢(shì)頭強(qiáng)勁的購(gòu)地行動(dòng)。根據(jù)保利定期披露的公告，在2009年的全國(guó)土地公開市場(chǎng)中，保利通過(guò)招拍掛的方式共取得土地約718萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積共約1440萬(wàn)平方米，投入拿地資金總額共計(jì)413.6億元。

　　在北京，3月17日，保利地產(chǎn)以50.4億元的高價(jià)競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村4號(hào)、5號(hào)地。

　　同時(shí)，保利也在資本市場(chǎng)上展開融資行動(dòng)。3月20日，保利地產(chǎn)宣布擬以17.92元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行不超過(guò)7億股，募集不超過(guò)96億元，投向12個(gè)項(xiàng)目。其中大股東保利集團(tuán)承諾以不超過(guò)12億元不低于1億元現(xiàn)金參與認(rèn)購(gòu)。

　　隨著保利眾多土地項(xiàng)目開發(fā)的展開，此時(shí)奧南項(xiàng)目對(duì)保利而言已猶如“雞肋”。

　　中建操盤

　　“目前，奧南項(xiàng)目的關(guān)鍵是保利如何退出。”一位業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道出，保利地產(chǎn)退出奧南項(xiàng)目的關(guān)鍵是相關(guān)土地手續(xù)的辦理。

　　如果中建地產(chǎn)和保利在拿地之前已經(jīng)商約共同拿地，中標(biāo)后應(yīng)按報(bào)名約定，以股權(quán)比例成立項(xiàng)目公司。

　　“如果雙方以這樣的方式合作，一方提出退出，需另一方向國(guó)土部門提交情況說(shuō)明，最主要的是土地款的繳納情況。”上述投資人士說(shuō)，保利一旦退出，中建地產(chǎn)將有可能獨(dú)自操盤。

　　上述知情人士分析，按照合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的慣例，中建地產(chǎn)和保利可能在約定之初已分配，3塊土地中各占一塊作為獨(dú)立開發(fā)，剩下的那塊土地有可能采取合作方式，也有可能由其中一家公司來(lái)單獨(dú)開發(fā)。保利退出后，三塊商業(yè)用地的整體開發(fā)，商業(yè)價(jià)值挖掘和巨額資金投入都是對(duì)中建地產(chǎn)的考驗(yàn)。

　　與保利“雞肋”的態(tài)度不同，作為“地產(chǎn)新秀”的中建地產(chǎn)，奧南項(xiàng)目是其培育市場(chǎng)和品牌的重點(diǎn)項(xiàng)目，中建地產(chǎn)勢(shì)在必得。

　　中建地產(chǎn)攜保利拿下奧南項(xiàng)目后，為中建地產(chǎn)提供顧問(wèn)服務(wù)的相關(guān)人士曾向媒體表示，“這次拿地的價(jià)格并不高，中建瞄準(zhǔn)的是奧南地塊中的住宅用地，所以才拉保利一起來(lái)拿”。不難看出，中建地產(chǎn)瞄準(zhǔn)的整個(gè)奧南區(qū)域的開發(fā)。但保利的退出讓中建地產(chǎn)壓力驟增。

　　“實(shí)際上，中建地產(chǎn)是不愿意保利退出的。”上述負(fù)責(zé)人表示。作為剛剛成立不久的中建地產(chǎn)，即使依托母公司中國(guó)建筑的資金和基建支持，也難以掩蓋其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上的不足。北京保利不但有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且資金供給也充足，是其理想的合作伙伴。

　　不管如何選擇，中建地產(chǎn)的野心都不會(huì)因保利的退出受到影響。

　　合作拿地的軟肋

　　合作拿地從去年年底開始，就成為一種流行趨勢(shì)。

　　除了中建地產(chǎn)和保利在北京聯(lián)合拿下奧南項(xiàng)目之外，2009年12月22日，廣州富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園組成的競(jìng)價(jià)聯(lián)合體以255億元的出價(jià)最終競(jìng)得“廣州亞運(yùn)城地王”。

　　3月24日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在年度業(yè)績(jī)會(huì)上認(rèn)為，開發(fā)商聯(lián)合競(jìng)拍將成主流。

　　但從保利與中建地產(chǎn)分手這一案例來(lái)看，聯(lián)合拿地有合作共贏的一面，也存在著一定隱患。

　　對(duì)此，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系的毛鵬曾在本報(bào)撰文中提出：企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)雖然優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力得到強(qiáng)化，但其弱點(diǎn)也很明顯。合作的企業(yè)各自為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，它們之間所簽訂的合同很難面面俱到。合作中會(huì)出現(xiàn)各種“排異反應(yīng)”，對(duì)利益分配可能發(fā)生分歧。合作的項(xiàng)目越大，涉及金額越大，開發(fā)周期越長(zhǎng)，那么其中孕育的風(fēng)險(xiǎn)則越高。高風(fēng)險(xiǎn)將考驗(yàn)企業(yè)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的能力。