“這是蘇寧在青島第一家自建店。目前，蘇寧已在全國多個(gè)城市展開自建店建設(shè)。”談起李村商圈的三大電器之爭，青島蘇寧電器總經(jīng)理馬野軍稱，自建店是蘇寧今后重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)模式，也是競爭的重要籌碼。該自建店項(xiàng)目約投資7億，建筑面積達(dá)11.5萬平方米，其中1萬平方米將作為蘇寧電器旗艦店，剩余面積規(guī)劃建餐飲娛樂、酒店式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及寫字樓，其中，網(wǎng)點(diǎn)房將對外租賃，寫字樓則出售。

　　零售商試水自建店，蘇寧不是第一個(gè)。早在2001年，麥德龍就在四方區(qū)拿下了70畝地的使用權(quán)，建起營業(yè)面積達(dá)1萬平方米的大超市。然而，當(dāng)時(shí)敢于跟風(fēng)效仿的商家并不多，租賃經(jīng)營幾乎是絕大多數(shù)零售商通用的經(jīng)營方式。直到最近兩年，百腦匯、萬達(dá)、特易購等零售巨頭進(jìn)軍青島，紛紛加入了自建店行列。其中，特易購在四方區(qū)和市北區(qū)打造的兩處購物中心投資額分別為7800萬美元和7500萬美元，均為自建自營店。

　　租金不斷上漲是主因

　　對于零售商來說，連年上漲的租金給經(jīng)營帶來了太多不穩(wěn)定因素以及成本壓力，于是，急于擺脫“租房奴”尷尬身份的零售商開始打造自建店。“退回五六年前，500萬元就能‘復(fù)制’一家門店，而如今卻需要1000萬。當(dāng)中漲幅最大的就是租金成本。”島城一家零售商表示，目前，島城成熟商圈的網(wǎng)點(diǎn)房租金節(jié)節(jié)攀升，年年上漲已是約定俗成的事兒。一般5年的租賃合同中都會約定每年15%左右的上漲。如今在南京路附近，一項(xiàng)四五百平方米的物業(yè)，年租金已高達(dá)500萬元。

　　如果是跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正常上漲，商家們也不會太頭疼。“最怕你在這個(gè)路段的門店已做熟、做大的時(shí)候，物業(yè)的業(yè)主趁機(jī)坐地起價(jià)，哄抬租金。做，肯定要虧本，不做，落個(gè)‘頻繁更換門店’的不良口碑，影響消費(fèi)者的信心，相當(dāng)尷尬。”該零售商說，此前，就有連鎖零售商因?yàn)樽饨鸩缓侠矶�退出�?jīng)營。

　　土地價(jià)值能翻十幾倍

　　“對有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，持有自己的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，利潤回報(bào)也會更大。”百腦匯華北區(qū)總經(jīng)理吳文泉將租賃和自建兩種模式作了比較，他認(rèn)為，如果零售企業(yè)是以永續(xù)經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，自建模式不但可以降低商場經(jīng)營成本，更能形成商場的核心競爭力。

　　事實(shí)上，吳文泉所說的“利潤回報(bào)”當(dāng)中主要包含了土地的保值增值。麥德龍青島商場總經(jīng)理常志海曾委婉地表示，多虧企業(yè)“下手”夠早，從2001年至今，不到10年的工夫，麥德龍所占的70畝土地的價(jià)值已經(jīng)翻了十幾倍。記者還了解到，去年延吉路上一塊商業(yè)用地，每平方米地價(jià)已經(jīng)高達(dá)四五千元。而一位業(yè)內(nèi)人士則表示，退回10年前，恐怕只有幾百元的單價(jià)。而在蘇寧自建店周邊，網(wǎng)點(diǎn)房的成交單價(jià)已高達(dá)3萬元/平方米左右。更有業(yè)內(nèi)人士表示，土地是零售商的“后路”，即使經(jīng)營虧本，土地或許能大賺一筆，至少不會滿盤皆輸。

　　購地建店激活商業(yè)地產(chǎn)

　　顯而易見，新商戰(zhàn)的直接影響是給商業(yè)地產(chǎn)注入了新的活力。

　　“我們的自建店項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月份才開盤，現(xiàn)在已經(jīng)有不少投資者打電話來咨詢價(jià)格、戶型等情況。”面對青島投資者對商業(yè)地產(chǎn)的高度關(guān)注，青島蘇寧老總馬野軍頗感驚訝。

　　“其實(shí)，這些零售大鱷購地建店是在傳達(dá)一個(gè)信號：青島商業(yè)地產(chǎn)的春天來了。”據(jù)島城一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)地產(chǎn)

　　是高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，綜合性強(qiáng)，涉及面廣。退回幾年前，青島只重住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)基本沒人做，而之后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島對商業(yè)業(yè)態(tài)的需求在加大，像寶龍、萬科、萬達(dá)這些商業(yè)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入，拉動(dòng)了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。如今，再加上樂天、特易購、蘇寧這些零售大鱷的捧場更是傳遞了對青島商業(yè)地產(chǎn)的信心，此前價(jià)格還處于較低水平的商業(yè)地產(chǎn)開始水漲船高，更是成為地產(chǎn)市場的關(guān)注熱點(diǎn)。

　　高成本+高要求=高風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管零售巨頭紛紛變身“地產(chǎn)大戶”，但絕不代表這種投資就是有賺無賠。“一些開發(fā)商在銷售宣傳中表達(dá)出一種觀點(diǎn)：在香港，商鋪價(jià)格超過同地段住宅價(jià)格的10倍，而國內(nèi)乃至青島的商鋪價(jià)格僅是住宅的1至3倍，于是將自己項(xiàng)目的升值潛力標(biāo)榜得巨大。但事實(shí)上商鋪價(jià)格與住宅沒有任何關(guān)聯(lián)性，影響商鋪價(jià)格的主要因素是該地域市場商鋪的供應(yīng)總量。”事實(shí)上，土地、物業(yè)的價(jià)格也確實(shí)較前些年漲幅很大，如今零售商自建店付出的成本相當(dāng)高。

　　除了高成本，自建店對項(xiàng)目的整體規(guī)劃也有著極高的要求。一旦項(xiàng)目的定位不夠準(zhǔn)確，構(gòu)造設(shè)計(jì)沒有根據(jù)定位打造，自建店就會面臨自營或者招商難的問題，而且項(xiàng)目落成后這些決策失誤很難再挽回，所以相比租賃經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)要高得多。

　　店面有自身個(gè)性

　　“雖然收購項(xiàng)目或土地的支出成本比租賃地產(chǎn)開設(shè)門店要高不少，但對有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，只有自建才能打造出標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的店面，傳遞給消費(fèi)者一種信任感。”麥德龍青島商場總經(jīng)理常志海表示，麥德龍?jiān)趪鴥?nèi)外的店面基本都是自建店，且按照同樣的設(shè)計(jì)圖紙來建造，包括特殊而成熟的照明、冷凍等系統(tǒng)，“如果租賃，很難找到面積、構(gòu)造、配套系統(tǒng)合乎標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)。”

　　“出生”于英國的特易購進(jìn)入中國后一直采取租賃和購地自建并行的擴(kuò)張模式。特易購對外宣傳部的黃婷燕稱，購地自建的方式雖然難度更大，但能夠建成更符合特易購在全球風(fēng)格的賣場，可以不受業(yè)主已經(jīng)成型的客觀條件的制約。青島特易購購物中心是按照集團(tuán)的環(huán)保理念建造的節(jié)能門店，比如外立墻面采用雙層玻璃、商場內(nèi)使用高頻節(jié)能燈泡、自動(dòng)感應(yīng)扶梯等，跟同等規(guī)模的綜合購物中心相比，將節(jié)省19.6%能耗，減少1712噸碳排放量，同時(shí)傳達(dá)給消費(fèi)者低碳環(huán)保的企業(yè)理念。