上市之前，按照香港國際2009年頒布的新會計準(zhǔn)則規(guī)定計算，同時將2006年美林銀行、德意志銀行、淡馬錫三家戰(zhàn)略投資者持有的4億美元優(yōu)先股的股本金計入債務(wù)之后，恒大負(fù)債率曾經(jīng)高達(dá)95%；上市之后，前述三家股東的優(yōu)先股已轉(zhuǎn)為普通股，加上上市前夕增資擴(kuò)股6億美金，恒大的資本金增加10億美元，負(fù)債率大幅下降。但有港股分析師認(rèn)為，恒大一直處于高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)率之下，資金回收壓力明顯，在中央加大力度閑置土地清理的背景下，今年恒大土地儲備也將面臨開發(fā)壓力，而這些土地大部分集中于二三線城市。

　　持續(xù)融資

　　1月22日，恒大已為首次發(fā)行的五年期優(yōu)先票據(jù)定下指導(dǎo)收益率為13%，發(fā)行額約7.5億美元(約58.5億元)，所得凈額7.3億美元。

　　致使恒大持續(xù)融資的動力，來自于尚未償還的接近百億人民幣的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款以及未交付地價款。恒大自2007年借入的4.329億美元貸款。IPO以后，已償還1.756億美元。上市之后的恒大，依然剩余2.573億美元的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款、78億元的補(bǔ)地價余額有待交付，并且需要準(zhǔn)備支撐今年業(yè)績的拿地和建設(shè)資金。恒大這次發(fā)行的五年期優(yōu)先票據(jù)，與碧桂園去年先后兩次發(fā)行的五年期、年利息為11.75%的3.75億元美元優(yōu)先票據(jù)相比，成本更高。

　　1月28日，恒大地產(chǎn)控股股東鑫鑫抵押所持2.7億股恒大股份予工銀亞洲(0349.HK)，作為工銀向鑫鑫批出4000萬美元兩年期貸款融資的擔(dān)保，抵押股份占恒大1.8%權(quán)益。

　　富泰證?聯(lián)席董事、港股分析師黃得幾認(rèn)為，內(nèi)地貨幣政策收緊，導(dǎo)致內(nèi)房股在銀行融資難度加大，從而轉(zhuǎn)向高息債券市場。恒大地產(chǎn)連番融資，負(fù)債率和借貸成本的增加，均會加大其中長期發(fā)展壓力。

　　是什么令恒大如此頻繁高息融資？

　　近千萬平方米可售建面

　　黃得幾指出，恒大的優(yōu)勢是在二三線城市擁有龐大的土地儲備。

　　恒大今年1月發(fā)布的公司簡報顯示：2009年1月-12月，集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額約303.0億元(人民幣，下同)，累計合約銷售面積約563.7萬平方米，合約銷售均價5375元/平方米，全年合約銷售額及銷售面積按年同比分別增長402.3%及396.5%。

　　是龐大的銷售額在支撐恒大的高息融資。恒大于去年11月初上市時，招股書透露截至2009年9月30日，恒大有總建筑面積5120萬平方米的土地儲備，當(dāng)時有41個項目取得施工許可證，建筑面積為1710萬平方米，其中在建可售建筑面積為1660萬平方米。

　　但恒大獲預(yù)售證的項目為32個，建筑面積710萬平方米，當(dāng)中250萬平方米尚未預(yù)售，除去四季度銷售113.5萬平方米，則今年還有136.5萬平方米可售面積。按照去年銷售均價5375元/平方米匡算，恒大今年還有至少73.37億元合約銷售額可入賬。恒大在建而未取得預(yù)售證的建筑面積還有950萬平方米�？梢钥隙�，隨著中央加大閑置土地整治，恒大在二三線城市的土地開發(fā)壓力將明顯增加，分析人士稱今明兩年該公司在二三線城市銷售份額會有較大幅度上漲。