公告顯示，公司控股子公司北京京投置地房地產(chǎn)有限公司經(jīng)與多家百貨類公司溝通、比選，擬與浙江銀泰百貨簽訂租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的大紅門西路26號(hào)集中商業(yè)樓（下稱“大紅門商業(yè)樓”）地下一層至地上五層擬整體出租給浙江銀泰百貨有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“銀泰百貨”），其承租年限為20年。

　　銀泰百貨為京投銀泰的關(guān)聯(lián)法人，其實(shí)際控制人沈國(guó)軍同時(shí)也是京投銀泰第二大股東中國(guó)銀泰投資有限公司的實(shí)際控制人，持有該公司24.83％股權(quán)。

　　這只是一則毫不起眼的出租公告，其背后卻埋伏著一個(gè)宏大的地產(chǎn)帝國(guó)版圖。

　　隱形地主

　　1月18日，銀泰百貨亦發(fā)布公告，稱與京投銀泰股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作意向，共同開(kāi)發(fā)軌道物業(yè)。在未來(lái)五年內(nèi)，銀泰百貨將通過(guò)和京投銀泰以簽訂租賃協(xié)議為主的合作方式，使銀泰百貨商業(yè)物業(yè)持有量從現(xiàn)在的30家綜合性百貨商業(yè)增加到60—70家。

　　就在幾天前，中國(guó)銀行北京市分行與京投銀泰股份有限公司在京簽署200億元人民幣 《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，中國(guó)銀行北京市分行將“充分發(fā)揮多元化和全球化的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，為京投銀泰股份有限公司提供全方位的金融服務(wù)，全力協(xié)助京投銀泰股份有限公司構(gòu)建一流房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)”。

　　位于北京地鐵10號(hào)線二期終點(diǎn)站大紅門西馬場(chǎng)站的集中商業(yè)樓出租協(xié)議，僅是雙方合作的一個(gè)起點(diǎn)，也是京投銀泰這家“隱形地主”的一個(gè)開(kāi)場(chǎng)白，在此之前，它已經(jīng)不露聲色地完成了其軌道地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式布局。

　　這家房地產(chǎn)公司在北京乃至全國(guó)遠(yuǎn)算不上大名鼎鼎，但京投銀泰控股股東北京基礎(chǔ)設(shè)施投資公司 （以下簡(jiǎn)稱“京基投”）及其前身北京地鐵總公司則廣為人知。京基投主要負(fù)責(zé)北京市軌道交通投資及軌道交通沿線資源開(kāi)發(fā)，截至2008年末，凈資產(chǎn)高達(dá)517.91億元，擁有北京幾乎所有的地鐵或快速軌道線全部或部分股權(quán)，包括北京東直門機(jī)場(chǎng)快速軌道公司66.7％股權(quán)以及京津城際鐵路19.5％股權(quán)。最重要的是，在2015年前，京基投重點(diǎn)負(fù)責(zé)的四大投資領(lǐng)域總投資近3000億元。

　　2009年3月，京投銀泰（原銀泰股份）完成定向增發(fā)，京基投成為公司控股股東，銀泰百貨成為第二大股東。京投銀泰現(xiàn)有187萬(wàn)平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和4.6萬(wàn)平方米持有型物業(yè)，下轄7家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　京投銀泰和銀泰百貨的合作，充分利用了軌道交通開(kāi)發(fā)的一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式。

　　銀泰百貨董事長(zhǎng)沈國(guó)軍表示，北京2011年底以前要開(kāi)通好幾條地鐵線路，公司最近在北京的東南西北四個(gè)方向都在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的選址，其中大紅門商業(yè)項(xiàng)目將于2011年開(kāi)業(yè)；同時(shí)也有幾個(gè)可能和京投銀泰合作的項(xiàng)目，包括地鐵大興線棗園站有一個(gè)100多萬(wàn)平方米的綜合項(xiàng)目，其中有30萬(wàn)平方米左右體量商業(yè)，是京投銀泰和港鐵公司合作開(kāi)發(fā)；此外，還在東五環(huán)機(jī)場(chǎng)二線等站點(diǎn)沿線有布局計(jì)劃。

　　京基投承諾，京投銀泰將是其唯一的房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。京投銀泰將依托其在北京軌道交通規(guī)劃建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)和投融資能力，負(fù)責(zé)北京軌道交通沿線房地產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、軌道交通站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)、軌道交通車輛段綜合開(kāi)發(fā)以及郊區(qū)軌道交通沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。

　　除增發(fā)注入大紅門項(xiàng)目、錢湖國(guó)際及翔鳴房產(chǎn)外，京基投承諾在短期內(nèi)即將取得的土地資源通過(guò)多種形式置入京投銀泰，今后京基投的土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目將完全由公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。目前京基投即將落實(shí)地鐵大興線棗園站周邊32公頃土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；正在落實(shí)地鐵9號(hào)線郭公站100公頃土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)、花鄉(xiāng)站8公頃土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)；已落實(shí)地鐵10號(hào)線二期西馬場(chǎng)站周邊7公頃土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)。京基投還將把北京京創(chuàng)土地開(kāi)發(fā)公司、京投地下空間開(kāi)發(fā)公司等注入到京投銀泰。

　　軌道交通與商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)姻

　　根據(jù)《北京市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2004-2015）調(diào)整方案》，京基投除了完成在建項(xiàng)目的投資外，還需要投入建設(shè)地鐵9號(hào)線、亦莊線、10號(hào)線二期、8號(hào)線二期、大興線、6號(hào)線一期等十余條軌道交通新線項(xiàng)目，未來(lái)仍需投入的資金將達(dá)到約2200億元，而總體動(dòng)態(tài)投資將超過(guò)3000億元。為緩解其資金壓力，北京市政府每年向京基投投入100多億元資本金，但仍無(wú)法滿足其巨大的資金需求。

　　在這樣的資金壓力下，京基投選擇了“軌道+房地產(chǎn)”這一模式來(lái)填補(bǔ)軌道巨額投資。這一思路來(lái)自香港地鐵的成功經(jīng)驗(yàn)。港鐵公司憑借地鐵沿線的物業(yè)發(fā)展權(quán)，成為全球唯一一個(gè)盈利的地鐵公司。僅2005年—2007年，港鐵公司來(lái)自物業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)高達(dá)200億港元，占公司當(dāng)年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額的54％、53％與58％，儼然一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的公司。

　　地鐵公司在開(kāi)發(fā)軌道商業(yè)方面有著很多天然優(yōu)勢(shì)，對(duì)其形成了保護(hù)性壁壘，因此在二級(jí)市場(chǎng)拿地更為便利，形成一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。一方面，地鐵公司參與沿線土地規(guī)劃，便于獲得沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)；而地鐵上商業(yè)物業(yè)的施工有著特殊的設(shè)計(jì)要求，開(kāi)發(fā)商需要與地鐵建設(shè)同步進(jìn)行上蓋物業(yè)平臺(tái)、柱網(wǎng)及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)，因此地鐵和周邊商業(yè)如果由不同單位來(lái)投資建設(shè)，將面臨復(fù)雜的銜接問(wèn)題，但如果統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，則有助于實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，降低開(kāi)發(fā)成本。

　　有調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格一般高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格約5％至15％不等，充分顯示出地鐵物業(yè)的旺盛需求。