花旗房地產(chǎn)投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚坦言，目前的中國(guó)金融體系尤其是銀行信貸模式，令開(kāi)發(fā)商養(yǎng)不起商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)突破首先需要金融體系的改革。中國(guó)證監(jiān)會(huì)研究中心副主任研究員王歐則表示，商業(yè)地產(chǎn)難有突破，首先是投資回報(bào)的客觀(guān)原因吸引更多資本流向住宅領(lǐng)域，改善當(dāng)前的矛盾，金融體系只是一個(gè)非主要的外部因素。

　　金融信貸困局

　　在上海，香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)和無(wú)限度廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)投入巨資進(jìn)行改造后，淮海路東段商業(yè)物業(yè)終有所起色，租金平均提升50％至200％，成為今年整個(gè)上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中難得的亮點(diǎn)。

　　“上海市場(chǎng)的未來(lái)，一直是海內(nèi)外投資者最充滿(mǎn)信心的，不過(guò)，這些在竭盡全力改善經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，要面臨的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益激烈。”上海淮海路東段整體改造的運(yùn)營(yíng)公司華夏柏欣(北京)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂坦言。

　　競(jìng)爭(zhēng)首先來(lái)自不斷涌入的物業(yè)新增供應(yīng)。在《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》披露的總計(jì)145個(gè)商圈，將在未來(lái)10年時(shí)間逐步成型，包括12個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、22個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、102個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、9個(gè)新城級(jí)商業(yè)中心。

　　上海市政府商務(wù)委員會(huì)副主任馬銀芳此前披露，上海已有的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)到4500萬(wàn)平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬(wàn)平方米。同時(shí)今年三季度，上海寫(xiě)字樓平均租金跌至206.8元/平方米/月，環(huán)比下滑3.6%，平均空置率走高0.6個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。

　　而在許多國(guó)際投行專(zhuān)業(yè)人士的眼中，供求失衡只是暫時(shí)的表面問(wèn)題，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期深層次問(wèn)題存在于發(fā)展的政策金融等整體環(huán)境方面。

　　姚蔚透露了國(guó)際知名外資投行對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的定位。“從外資來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)，包括購(gòu)物中心、辦公樓地產(chǎn)，這些租金收入比較穩(wěn)定的資產(chǎn)都叫核心資產(chǎn)，興趣濃厚。但實(shí)際上，外資不能大筆收購(gòu)，很大一個(gè)原因是中國(guó)的信貸金融體系不夠成熟。”

　　姚蔚認(rèn)為，銀行信貸的回收模式，是首先影響投資者實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)線(xiàn)運(yùn)營(yíng)的重要因素。她透露，中國(guó)為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款依然局限于短期、中期，在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)貸款在貸款到期之前可以只還利息不還本金，但中國(guó)的銀行要求每年還本付息數(shù)年內(nèi)全部還清。

　　也就是說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目即使十年還清也需要平均每年10%的回報(bào)率，但商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年為培育期，回報(bào)率無(wú)法支撐銀行貸款還本付息。

　　對(duì)此，伍步昂深有感觸，“一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，目前國(guó)內(nèi)許多標(biāo)志性的成功商業(yè)物業(yè)，境外背景的業(yè)主方占據(jù)主流，更加寬廣的國(guó)際融資環(huán)境是他們有別于本土業(yè)主方的重要優(yōu)勢(shì)。”

　　路在何方？

　　近幾年，隨著本土開(kāi)發(fā)商千軍萬(wàn)馬上市的洪流，“增加持有型長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物業(yè)”，已經(jīng)成為有志上市做大做強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商非常流行的重點(diǎn)戰(zhàn)略，記者注意到，盡管各企業(yè)都“大力發(fā)展”，但除了陸家嘴、金融街等這些較為特殊的國(guó)資背景企業(yè)外，幾乎沒(méi)有一家市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商敢把商業(yè)物業(yè)比例定在30％以上。

　　在本報(bào)長(zhǎng)期跟蹤的如富力、世茂、復(fù)地等大部分上市公司中，商業(yè)物業(yè)的持有比例即使是長(zhǎng)期目標(biāo)，大多也僅在20％—30％之間。

　　“過(guò)大比例的商業(yè)物業(yè)持有量，將占據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金，甚至影響其日常資金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。30％，似乎是在目前的國(guó)內(nèi)金融信貸環(huán)境下，大部分開(kāi)發(fā)商所能持有的商業(yè)物業(yè)的一個(gè)上限。”伍步昂分析。

　　記者近期采訪(fǎng)了11月初成功在香港上市的禹洲地產(chǎn)一位高層，該高層對(duì)于商業(yè)物業(yè)持有量的問(wèn)題明確表示，盡管香港市場(chǎng)對(duì)上市房企的這一指標(biāo)相當(dāng)重視，公司也將不斷增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，但綜合考慮發(fā)展速度和公司運(yùn)轉(zhuǎn)，目前計(jì)劃中持有比例不會(huì)超過(guò)15％。

　　相對(duì)于香港幾大老牌上市開(kāi)發(fā)商，國(guó)內(nèi)房企商業(yè)物業(yè)持有量的差距明顯，某種程度上，這也是國(guó)內(nèi)房企與國(guó)際地產(chǎn)大鱷的差距所在。

　　國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的金融體系不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期大規(guī)模發(fā)展，也已經(jīng)影響本土房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步突破。例如，同樣在今年香港上市的寶龍集團(tuán)執(zhí)行董事劉曉蘭坦言，寶龍短期內(nèi)不太可能去一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)價(jià)格過(guò)高的土地，地價(jià)太高必然影響開(kāi)發(fā)商后續(xù)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面的投入和資金支持。

　　那么，出路在哪里？

　　王歐表示，房?jī)r(jià)和租金脫鉤，在目前的情況下，住宅開(kāi)發(fā)短期的高利潤(rùn)，吸引了大部分資本流向住宅領(lǐng)域，因此要解決商業(yè)地產(chǎn)的難題，首先在此。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，金融信貸體系無(wú)論怎么支持，都很難從根本上改變現(xiàn)狀。