“新華聯(lián)事件我們一直非常關(guān)注，他們的退出給了我們一個(gè)警示。”頤高數(shù)碼企劃部經(jīng)理徐鵬介紹說(shuō)，世貿(mào)中心大廈總共有５００多個(gè)業(yè)主，至今數(shù)量仍在增加，而亞細(xì)亞商城有２００多個(gè)業(yè)主。和這么多業(yè)主打交道，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常辛苦，但因?yàn)檫@兩個(gè)場(chǎng)地處于黃金地段，因此企業(yè)即使需要花費(fèi)更大的努力，也希望能經(jīng)營(yíng)下去。“我們每次要花一年多時(shí)間才能和所有業(yè)主談妥租金，簽下協(xié)議。由于每個(gè)業(yè)主想法不一樣，簽約時(shí)會(huì)遇到各種問(wèn)題，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。”徐鵬說(shuō)，明后兩年，頤高返租的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地將陸續(xù)到期，商場(chǎng)的去留也成了懸念。

　　■探尋“良方”
　　難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是最大弊端

　　“類似中農(nóng)信商廈的多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不少見(jiàn)，但運(yùn)作成功的非常少，究其原因主要是產(chǎn)權(quán)分割，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)很難實(shí)現(xiàn)，統(tǒng)一的管理自然也就無(wú)從談起。”寧波東城泰富不動(dòng)產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理任巍表示，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是整體出售或者開(kāi)發(fā)商自己持有，通過(guò)專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和管理。

　　任巍表示，多產(chǎn)權(quán)式商鋪中存在著一對(duì)關(guān)鍵矛盾：多個(gè)業(yè)主個(gè)體利益與商場(chǎng)整體利益的矛盾。業(yè)主在尋求個(gè)人利益的最大化時(shí)，直接的表現(xiàn)要么是拒絕回租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，要么是提高房租，抬高統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)者的回租成本。事實(shí)上，無(wú)論是多好的地段和物業(yè)，如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，難以提升整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次。如果業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，服務(wù)和商品質(zhì)量也難以保證，最后商場(chǎng)做不起來(lái)，損害的還是業(yè)主本身的利益。

　　“現(xiàn)存的多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多誕生于上世紀(jì)九十年代，從現(xiàn)代眼光來(lái)看，這種模式的最大弊端是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，很難形成統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)思路。”月湖盛園招商部經(jīng)理吳曉東介紹，在具體運(yùn)作當(dāng)中，不少大牌經(jīng)營(yíng)商一般不會(huì)選擇分散出售的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，主要怕分散的產(chǎn)權(quán)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)完整性和商業(yè)布局產(chǎn)生不利影響。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了幾個(gè)階段，出現(xiàn)了幾種模式，如分割出售產(chǎn)權(quán)的多業(yè)主商鋪是最早的模式。后來(lái)出現(xiàn)了“返租銷售”的產(chǎn)權(quán)式商鋪，業(yè)主買來(lái)商鋪時(shí)就和開(kāi)發(fā)商約定以返租形式由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，業(yè)主獲得租金回報(bào)，但從實(shí)際操作看，產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)作成功的案例也不多。最近幾年出現(xiàn)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)部分銷售、部分出租的運(yùn)作模式，如主力店留在開(kāi)發(fā)商手里，周圍小店鋪出售。還有就是像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等采用的“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)模式。從現(xiàn)在來(lái)看，后兩種模式因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)統(tǒng)一，都是比較成功的運(yùn)營(yíng)模式。

　　創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，明確各方責(zé)任

　　怎樣才能解決多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾？業(yè)內(nèi)人士建議，這需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，或是通過(guò)完善有關(guān)法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者與多業(yè)主之間一直看作是單純的房客與房東的關(guān)系，在這一關(guān)系模式下，雙方都從自身利益出發(fā)，忽略了共同利益所在�？梢圆扇〗y(tǒng)管或托管的方式，由部分業(yè)主牽頭，成立合資公司，將多個(gè)業(yè)主變成一個(gè)業(yè)主，然后進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)。

　　另外，多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)的散售模式產(chǎn)生的失敗案例不少，業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門(mén)是否可以出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，明確開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、商家的責(zé)任義務(wù)，制定類似少數(shù)服從多數(shù)的決議規(guī)則，這樣也可以避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。