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建業(yè)地產稱將縮減商業(yè)地產以保全利潤
LinkMall.Cn 2009-05-26 中國房地產時報  張杰 評論條
　　聯(lián)街網訊：從2002年的省內擴張，到2008年香港突破性上市，再到上市后的繼續(xù)堅守河南，胡葆森以其特有的“胡氏行為”，為成長中的企業(yè)提供了可資借鑒的足跡。

　　還有不足半個月，建業(yè)地產即將迎來自己的上市一周年。一年來，除了商業(yè)概念味道更濃的人和商業(yè)（1387.HK）踏入聯(lián)交所外，再無第二家內資房企成功實現(xiàn)IPO。對于建業(yè)地產的創(chuàng)建人胡葆森而言，這卻并不是一個超出預料的發(fā)現(xiàn)。

　　去年6月5日，在香港那個瓢潑大雨的夜晚，胡葆森心情坦然，在“抉千金之志者，不計缽兩之爭”的言辭背后，他已經預料到了未來一年IPO市場的艱難蕭瑟。

　　該為建業(yè)地產的破冰勇氣而歡呼，還是為它背負的“廉價上市”標簽而感到遺憾？這是一個已經有答案的命題。對于建業(yè)地產而言，那次公開募股共籌集凈現(xiàn)金11.21億元。隨后，正是在此語境下，建業(yè)地產的“快公司”故事才得以迅速展開。

　　“地”庫擴容優(yōu)勢

　　建業(yè)，接近1000萬平方米的土地儲備，對于一家區(qū)域房企來說是令人驚訝的。

　　2008年被稱為現(xiàn)金為王之年，急劇收縮的流動性使市場上的資產價格大幅縮水，土地價格更是普遍有高達40%~50%的下降。在這樣的背景下，現(xiàn)金充沛、資產負債率低的公司擁有更大的財務靈活度和資金實力去儲備土地。這正是“牛市賣樓，熊市買地”的反周期精髓。

　　去年6月6日，建業(yè)地產以每股2.75港元發(fā)行5億股,最終凈募集資金11.21億元。根據年報數據，截至2008年12月31日，建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物儲備約9億元。在此之前，約有5.5億元被投入現(xiàn)有項目及土地儲備中。相對于建業(yè)地產總體的市值及開發(fā)規(guī)模而言，建業(yè)地產擁有一個較為龐大的土地池。根據年報，建業(yè)地產擁有土地儲備共815萬平方米，其中已獲得土地使用權的土地儲備達638萬平方米。

　　面對本報記者的提問，胡葆森曾表示，建業(yè)地產曾做對了三件事：與凱德合作，上市，謹慎買地。

　　然而，在增加土地儲備上保持謹慎態(tài)度，并不意味著建業(yè)在土地市場無所作為。胡葆森表示，2008年下半年以來，建業(yè)的增加土地儲備策略也跟隨市況進行調整，更傾向于通過股權收購的方式獲得大體量的土地開發(fā)權。

　　公開資料顯示，從2008年6月30日開始，建業(yè)地產先后完成在洛陽、商丘、漯河三地的股權收購，分別增加土地儲備96萬、22萬、59萬平方米。

　　2007~2008年，因為急于擴張而頻繁出手土地市場的區(qū)域龍頭公司如龍湖、藍光地產與鑫苑地產，都曾因土地價格大幅縮水而付出沉重代價。但是，這噩夢卻與建業(yè)擦身而過。

　　得益于建業(yè)地產的省域化擴張路線，建業(yè)地產在二三線城市的土地競買往往出價不高，卻能獲得大體量的地塊，這亦是該商業(yè)模式下土地擴充動作的一個明顯優(yōu)勢。2008年7月，建業(yè)地產通過子公司出價1.1億元成功競得河南周口兩幅地塊，總建筑面積達50萬平方米，土地單價在30萬元/畝。

　　從市場占有率到利潤率

　　在鄭州乃至全河南，打贏市場占有率之戰(zhàn)曾經是建業(yè)地產捍衛(wèi)其江湖地位的保證。在IPO之前，也可謂贏得投資者歡心的一個法寶。
根據2008年鄭州市商品房銷售額排名，建業(yè)與鑫苑置業(yè)分列冠亞軍，后者以“輕資產”概念提前建業(yè)地產數月在美國紐交所上市，募集2.45億美元。

　　在接受本報采訪時，胡葆森表示，公司以省域化戰(zhàn)略的商業(yè)概念上市成功，在此之前肯定會追求區(qū)域城市的布局，追求單一城市的市場份額。但是，上市后，公司出于業(yè)績的考量，會更加注重利潤率的提升。

　　這樣一個表態(tài)對精心研究地產股的地產分析員可謂及時的題材。事實上，建業(yè)的省域化戰(zhàn)略自提出以來，贊譽不斷，深得業(yè)內大佬力捧。馮侖曾言，全國化房企學萬科，區(qū)域房企學建業(yè)。而且它還吸引了諸如凱德這樣經驗豐富的開發(fā)商成為其策略股東。但是，由于建業(yè)地產身處經濟發(fā)展中等的河南這一農業(yè)大省，房價水平并不令人激動。依照公開數據，在房價水平普遍居高的2007年，當年12月鄭州市商品房均價僅為3885元/平方米。

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責任編輯：筱悠
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