報告同時指出，由于大部分房地產(chǎn)公司近兩年的銷售額遠遠高出土地購買金額，存在著大量投資買地的沖動，價格上漲將成為今年上海土地市場的整體趨勢。

萬科成為上海最大“地主”

        方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的報告選取了上海市場的15家房地產(chǎn)企業(yè)，從土地儲備總量、土地結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布、地價水平等角度做了比較。

        報告稱，和黃歷年來在上海一共購置了124萬平方米的土地儲備，其中76%土地是位于中環(huán)以內(nèi)的絕對優(yōu)質(zhì)地塊，而土地成本卻只有3471元/平方米。

        根據(jù)報告，萬科歷年來購置的土地儲備達到299萬平方米，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場的最大  “地主”。不過，萬科每年的土地耗費頗為驚人。方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的測算表明，按照萬科近兩年在上海市場的銷售速度，目前的土地儲備只夠開發(fā)6.3年。

        萬科的拿地成本高達4382元/平方米，高于上海市場4006元/平方米的土地樓板價平均水平。土地質(zhì)量也要比和黃的遜色，地處中環(huán)內(nèi)的土地只有28%，有將近40%的土地位于外環(huán)以外。

        土地儲備位列第二的綠地，雖然土地儲備也達到了277萬平方米，但是按照目前的銷售、開發(fā)進度，現(xiàn)有的土地儲備只夠使用5年時間。雖然每平方米的土地樓板價只有2132元/平方米，但是將近75%的土地位于外環(huán)以外。

　　上海房企鬧“地荒”

        方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)總咨詢師胡宗亙說，據(jù)他分析，今年上海房企將普遍存在“地荒”問題。一是因為上海新供地不足，今年以來僅推出十余幅住宅用地；另一方面，開發(fā)商每年的銷售金額，遠遠超過了土地購買金額，因此存在著大量投資買地的沖動。

        以萬科為例，2007年以來在上海市場的銷售額達到了125億元，但是花費在土地購買的金額卻只有47億元，手握大量現(xiàn)金的萬科，絕對有實力在上海市場再增加一到兩幅住宅用地。和萬科的情況類似，復(fù)地、和黃、仁恒等品牌開發(fā)商近兩年的銷售額，也達到了兩年中購買土地金額的兩到三倍。

        “我們曾在今年4月底做過一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分品牌房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在上海、北京等一線城市拿地”，胡宗亙認為，中國城市化的特點是超大城市的人口將越來越集中，房價將在中長期持續(xù)上漲，這給品牌房企帶來了非常穩(wěn)定的投資保障，使它們更愿意在上海這樣的一線大城市拿地。

        不過，這些品牌開發(fā)商并不會在公開市場上拿地。根據(jù)報告，大多數(shù)公司都是通過在二級市場收購其他房地產(chǎn)公司的方式，來擴大自己的土地儲備。以萬科為例，土地儲備絕大部分出自非公開市場，非公開市場的拿地幅數(shù)和公開市場的拿地幅數(shù)之比達到了21比1。類似的還有合生創(chuàng)展，將近60%的土地來自于非公開市場。包括萬科、綠地、合生創(chuàng)展在內(nèi)，品牌房企的土地儲備有六成是來自于非公開市場。這也意味著今年上海房企的土地“火拼”很有可能發(fā)生在土地二級市場上。