另據(jù)2007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務(wù)中心，而長實開發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。

　　帶頭大哥一呼百應(yīng)

　　港資開發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)

　　“真如項目的動工預(yù)期很可能會引起港資開發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。”麥德光這樣預(yù)計。

　　無獨有偶，瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報告中表明，長實真如項目的破土或顯示了現(xiàn)金充裕的香港地產(chǎn)商，能在國內(nèi)房地產(chǎn)周期接近谷底時買入平價土地的趨勢。

　　麥德光表示，長實在內(nèi)地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發(fā)的住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)物業(yè)還沒有開始貢獻盈利。然而長實出手內(nèi)地超大型商業(yè)項目，相比起內(nèi)地和香港的競爭者，有著資金實力和開發(fā)經(jīng)驗的獨特優(yōu)勢。長實目前的資產(chǎn)負債率在10%以下，相比起內(nèi)地房企動輒50%的資產(chǎn)負債率，長實現(xiàn)金流充裕，無需過度舉債，這對于講求“永續(xù)經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。從長期來講，長實的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來穩(wěn)定的租金回報，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)“熨平經(jīng)濟周期”的功能。

　　除了長實以外，其他香港開發(fā)商布局上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年，與長實并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴展其內(nèi)地房產(chǎn)版圖的這三年中，其投資額比例由現(xiàn)在的17%提升至30%，投資額從現(xiàn)在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內(nèi)地的土地儲備(總樓面面積)已經(jīng)超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設(shè)包括寫字樓、商場和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業(yè)投向市場。其中，新鴻基位于上海陸家嘴(19.82,-0.38,-1.88%)核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來公司將于今年覓良機將該項目推向市場。

　　但新鴻基也因其對內(nèi)地物業(yè)投資的放量而擔(dān)負著沉重的資金壓力。盡管港資開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況普遍優(yōu)于內(nèi)地房企，但根據(jù)WIND統(tǒng)計，截至2009年3月4日，新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流達-246.06倍，而長實的這一數(shù)據(jù)為78.09倍。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內(nèi)地的商業(yè)租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元)，超過租賃總收入的50%。目前內(nèi)地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　廣州合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉近日表示，政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀調(diào)控的大方向?qū)е聝?nèi)地的住宅房價不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運作的空間很大，所以外資機構(gòu)眼下更熱衷追捧零售商業(yè)。“目前，內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6%～8%。”

　　受困高企存量住宅

　　內(nèi)地房企商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向有心無力