比如在巴黎號稱“把食物當(dāng)香水賣”的馥頌首度進入中國，在新光天地開的旗艦概念店，不但是全球第一個，還比在巴黎成立的第二店來得規(guī)模更大、營業(yè)更早。

　　拓荒者

　　商業(yè)地產(chǎn)已逐步走入正軌，北京由購物中心主導(dǎo)的商業(yè)時代已悄然來臨。

　　購物中心的放量增長可能會導(dǎo)致諸多項目業(yè)態(tài)的重合，從而對每個項目招商形成不利局面。“在3.99平方公里的CBD核心區(qū)，今年也將有不下7家規(guī)模在5萬平方米以上的大型購物中心開業(yè)。”戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬表示。

　　就CBD購物中心而言，集中的扎堆放量將直接導(dǎo)致商場對品牌資源的爭奪。“高額的土地價格使得CBD的購物中心必須定位于高檔。而目前中國的高檔品牌市場是有限的，如何能夠真正招攬到同項目高檔定位匹配的品牌是個問題。因為一般而言，高檔品牌只會進駐一個區(qū)域的某一個項目。”漢博研究院院長王永說道。

　　“中國在加入WTO之后，就已經(jīng)成為了世界級零售業(yè)最主要的競爭戰(zhàn)場，正因如此，也讓中國從原本的世界工廠變成是世界產(chǎn)品的最大消費者。在商品同質(zhì)化競爭嚴重的時候，擁有比其他商場更多不同競爭特質(zhì)便成了致勝的關(guān)鍵。”吳昕達說。

　　新光天地將店址選擇在北京最繁華的地方，看中的是這里的地理優(yōu)勢。

　　“新光三越所落地的華貿(mào)中心整體開發(fā)計劃中，除了新光三越這個高端商場之外，還具備了三棟超5A級的現(xiàn)代寫字樓、兩棟國際級超豪華連鎖酒店等區(qū)域，無論是崇尚時尚生活的白領(lǐng)階層、具有龐大消費力的國內(nèi)外觀光客，還是公寓內(nèi)的高消費客層跟商務(wù)客層，都是新光三越北京華貿(mào)中心的基本客層，這一點只能讓其他商場望其項背。我們也很看重這里的交通易達性跟停車方便性。在我們的設(shè)計中，商場負一層將有地下通道直接與地鐵一號線西大望路連通；加上商場本身擁有1300個停車位，寫字樓擁有1400個停車位，合計2700個停車位，也算是北京市區(qū)里少有的超大停車空間。加上位于長安街迎賓道進入市區(qū)的入口處，足以擴大商圈所涵蓋的腹地范圍，這都是很重要的優(yōu)勢。”

　　北京CBD商圈有著最優(yōu)質(zhì)的客源，使之成為高檔百貨匯聚之地。然而，在北京CBD半徑5公里內(nèi)的地界上，現(xiàn)在已有賽特、國貿(mào)等幾家頂級百貨店，新勢力新光三越、銀泰中心、萬達廣場等全是打高檔百貨這張牌。他們的目標顧客是同一群人，鎖定的品牌均是國際一線大牌，硬件設(shè)施一個比一個寬大舒適，提供的服務(wù)也全是VIP級。這也預(yù)示了未來競爭的激烈程度。

　　“百貨店是給過生活的人開設(shè)的，而不僅僅是賣商品的。”在吳昕達看來，中國的百貨業(yè)競爭特別激烈，尤其是這幾年更是如此。當(dāng)國際的零售業(yè)集團挾其全球連鎖強大的競爭優(yōu)勢進入內(nèi)地時，北京當(dāng)?shù)氐陌儇洏I(yè)肯定會受到很大的沖擊，但這對消費者是件好事。原本只滿足生活基本需求的百貨業(yè)開始要去思考，要如何跳脫現(xiàn)在采取價格競爭、拼命返券的“紅海”策略，轉(zhuǎn)變到利用在地化的競爭優(yōu)勢及資源，提升本身競爭力，找出屬于自己商場特色的“藍海”策略才是最重要的。

　　“Shopping”在現(xiàn)在已經(jīng)不再是單純的購物字面意涵，反而必須包含著更多的生活經(jīng)驗及感官的提升，甚至是一種情緒的滿足。如何讓“Shopping”成為一種新生活型態(tài)、成為一種儀式跟自我的時尚，這會是之后百貨業(yè)必須去努力的方向跟課題。因為顧客來到商場，希望買到的不只是商品，還有陶醉在自我美學(xué)化的想象世界里，更包含著自我夢想的實現(xiàn)。

　　在臺灣，新光三越由于在商業(yè)地產(chǎn)上的眼光，被稱為“成功的拓荒者”。此次進軍大陸卻放棄了這一優(yōu)勢，分別在北京和重慶都選取了非常成熟、競爭對手林立的地區(qū)開店。

　　“新光三越選地圈址，都會參考當(dāng)?shù)卣�府的都市整體開發(fā)計劃，并在尚未進行大規(guī)模開發(fā)前先行進駐，成為商圈開拓的先行者。北京CBD跟重慶解放碑在1993年國務(wù)院批準的北京總體發(fā)展規(guī)劃以及重慶市政府的詳細規(guī)劃下，已具備相當(dāng)清楚的發(fā)展藍圖，新光三越選擇進駐這兩個區(qū)域，其實也跟新光三越在臺灣地區(qū)的開店選址模式相同。”吳昕達解釋說。

　　北京CBD雖然已經(jīng)有整體的規(guī)劃，但是CBD區(qū)域內(nèi)的商場仍像北京其他地區(qū)的商場一樣采取單點的設(shè)址方式，沒有辦法形成商圈的概念。新光三越將使CBD中央商務(wù)核心區(qū)的各家商場能夠點跟點之間相互連接，進而聯(lián)成一條商業(yè)線，讓整個CBD可以盡速發(fā)展成一個完整的商業(yè)圈。

　　中國內(nèi)地的市場狀況瞬息萬變，政府限制外資雖然對商業(yè)地產(chǎn)與外資合作有一定程度的影響，但并非直接針對商業(yè)地產(chǎn)。真正能影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的是市場，即消費者需求。

　　隨著消費者收入的不斷提高，對生活品質(zhì)也有了更高的要求，他們需要越來越新穎的商業(yè)模式，越來越細膩的消費感受和與世界潮流同步的商品供應(yīng)。而隨著商業(yè)地產(chǎn)市場愈加細分的趨勢，有特點、主題突出的商業(yè)無疑將受到人們更廣泛的歡迎。