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聯(lián)街網(wǎng)訊：昨天，國(guó)務(wù)院新聞辦召開(kāi)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新聞發(fā)布會(huì)。央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)在會(huì)上透露，央行已會(huì)同有關(guān)部門就房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）形成了初步試點(diǎn)總體構(gòu)架，獲準(zhǔn)同意后將開(kāi)始試點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，計(jì)劃推出REITs是為了讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)REITs籌集資金。
目前，市場(chǎng)對(duì)REITs試點(diǎn)地的猜測(cè)聚焦在上海浦東和天津濱海新區(qū)兩個(gè)地方。
穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)是基礎(chǔ)
REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從本質(zhì)上講，REITs是屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。
中原證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魏博認(rèn)為，REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)在于有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，它應(yīng)該是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，包括商業(yè)和工業(yè)。商業(yè)里面包括商場(chǎng)、寫字樓等；工業(yè)里面則像工業(yè)園區(qū)模式的都可以，例如浦東金橋、張江高科，天津的海泰發(fā)展等。
“只要能產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，都可以作為REITs打包上市 （把眾多收租型物業(yè)資產(chǎn)打包到資本市場(chǎng)去融資,再以收租收益和其他投資收益實(shí)現(xiàn)股東分紅）的對(duì)象”，中融信托助理總裁曹昱告訴記者，像廉租房也可以打包上市。以香港為例，當(dāng)?shù)毓莸耐＼噲?chǎng)、公用地方都可以打包成REITs。像上海張江高科技園區(qū)，當(dāng)初政府為了吸引高科技人才而建設(shè)出租給高科技人才的房子，這種房子也可打包成REITs。
目前，REITs可走的渠道有兩條，銀行和證券渠道。理論上講，真正的REITs是在交易所流通的，每個(gè)人都可以買賣。曹昱認(rèn)為，如果在銀行間市場(chǎng)流通，這樣離真正的REITs還有距離。
REITs試點(diǎn)落戶誰(shuí)家
REITs要推出已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是試點(diǎn)選擇何地，目前仍未有結(jié)果出來(lái)。不過(guò)市場(chǎng)已經(jīng)有心目中的大熱選擇——上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)。
日前有消息稱浦東新區(qū)與監(jiān)管部門合作設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金前期籌備工作在去年底已經(jīng)結(jié)束，正等待監(jiān)管部門審批,將打包上市的物業(yè)有浦東部分寫字樓和商鋪。天津目前已經(jīng)推出了首個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金渤海產(chǎn)業(yè)投資基金，另有關(guān)方面也批準(zhǔn)了天津?yàn)I海新區(qū)領(lǐng)瑞房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)立，這也被業(yè)界視為REITs落戶當(dāng)?shù)氐那白唷?/p>
未來(lái)REITs試點(diǎn)是上海先行，還是天津先行，抑或是兩地齊行，目前并沒(méi)有定論。魏博認(rèn)為，上海相對(duì)于天津的呼聲可能更高。天津?yàn)I海新區(qū)更多的是從國(guó)家政策扶持來(lái)考慮，而上海浦東除去它本身?yè)碛卸喾N適合做成REITs產(chǎn)品的物業(yè)外，上海金融中心的地位也是其能首先試點(diǎn)的一大優(yōu)勢(shì)。
除了上海、天津，還有一匹黑馬，深圳也有率先試點(diǎn)的可能。曹昱告訴記者，哪里試點(diǎn)并不重要，重要的是REITs能夠推行。
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