聯(lián)街網(wǎng)訊：11月7日,中國保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力表示,新的《保險法》或將允許保險公司投資不動產(chǎn),該草案已提交全國人大常委會審議,目前正在向社會征求意見。

　　如果保險公司投資房地產(chǎn)從政策上開閘,將至少有1000億元的資金投向地產(chǎn)。但袁力同時否認了保險公司炒樓救市的傳言,并表示保險公司投資不動產(chǎn)從國外的情況來看,主要是進行商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　2007年4月,保監(jiān)會就透露“國務院原則上批準保險公司進行房地產(chǎn)投資”。各保險公司也紛紛通過了自用寫字樓或曲線進入的方式“潛水”房地產(chǎn)。據(jù)悉,目前保險公司投資房地產(chǎn)的金額已超200億元,其中中國平安（601318.SH）投資額約為100億元。

　　“信托平臺”的入市優(yōu)勢

　　保險公司一直“渴望”能夠投資不動產(chǎn)。東方證券保險業(yè)分析師王小罡認為,保險公司負債久期長,資產(chǎn)久期相對較短,投資商業(yè)地產(chǎn)正好可以糾正“久期錯配”問題。一些壽險保險業(yè)負債長達15年以上,投資債券最長也就15年,而往往由于發(fā)行規(guī)模的限制以及收益受到利率變化的影響,保險公司無法進行與之長久負債相匹配的穩(wěn)定的、長期的投資,而商業(yè)地產(chǎn)無疑是最好的選擇。

　　保險公司在投資地產(chǎn)方面蠢蠢欲動,近年來紛紛以自用為目的打起投資地產(chǎn)的“擦邊球”。2006年,保險公司在北京開始紛紛買樓,中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈;人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè);中意人壽則以1.28億元的價格購買了凱晨廣場東座七樓整個樓層;今年上半年,太平洋保險則以近22億元購買了位于金融街核心區(qū)的豐盛大廈。

　　平安與其他公司相比,除了以自用的名義購買寫字樓、地塊之外,還具有信托平臺的獨有優(yōu)勢。利用旗下子公司“平安信托”以及“平安置業(yè)”兩個重要平臺,已經(jīng)通過多種方式進入地產(chǎn)投資。

　　在王小罡看來,平安可以通過信托平臺“做很多事情”,具有其他保險公司沒有的“特別優(yōu)勢”,而一般保險公司則只能通過自住形式買樓開發(fā),平安則可以通過“平安信托”及“平安置業(yè)”進行直接、間接的商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　主攻“商業(yè)地產(chǎn)”

　　2006年平安物業(yè)投資回報率8.4%;2007年達到11.2%。從今年一至三季度保險資金運用平均收益率只有2.1%來看,商業(yè)地產(chǎn)投資無疑是保險公司投資的“香餑餑”。

　　處于北京的“平安國際金融中心（查看地圖）”就是平安投資地產(chǎn)的得意之作。平安信托投資有限公司物業(yè)資產(chǎn)總監(jiān)鄺奕珺透露,截至9月底,該項目出租率:寫字樓部分為40%,商業(yè)部分為50%。其寫字樓租金約為200元每月每平方米,商業(yè)部分租金最高達1200元每月每平方米,地下層商租也有700元每月每平方米,上述價格均為市場上類似的高端物業(yè)的價格檔位。

　　在北京,“平安國際金融中心”只是其中一個項目。平安今年在北京收購了位于CBD區(qū)域的世紀財富中心（查看地圖）西座,面積約5萬平方米,價格可能達到數(shù)10億元;平安還與北京東直門春秀路的華夏賓原業(yè)主合作,將之重新修建成一個快捷式酒店。另外,平安在北京朝陽區(qū)有一個“9號公寓”用于出租,在上地和回龍觀兩個區(qū)域已將部分物業(yè)與華聯(lián)商場合作,在上地擁有一家快捷式酒店。除了北京之外,平安還在上海、深圳、成都、南寧、長沙、蘇州等地擁有或投資的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　平安以國內一級大城市為中心,并加快輻射至全國其他中小城市,項目包括寫字樓、零售物業(yè)、商務型酒店、服務式公寓等,但對商品房還從未染指。

　　保監(jiān)會披露,截至9月底,保險資金運用余額2.88萬億元,較年初增長7.6%。國外保險公司用于商業(yè)地產(chǎn)的投資占比一般控制在5%~20%之間,各個國家比例松緊不一。如果國內保資投資不動產(chǎn)開閘,由于是首次涉及,謹慎起見可能最多不超過5%,按此估計,屆時約有1440億元的規(guī)模入市。

　　平安知情人士透露,平安投資地產(chǎn)的榜樣是臺灣地區(qū)最大的保險公司“國泰人壽”,其投資地產(chǎn)的原則是只租不售。平安新聞發(fā)言人盛瑞生表示,“房地產(chǎn)投資期限長,長期來看風險較小,與保險公司的資產(chǎn)匹配。”

　　聯(lián)手地產(chǎn)公司

　　在投資形式上,平安除了直接投資購買商業(yè)物業(yè),還通過與地產(chǎn)行業(yè)公司合作方式進入,平安均已嘗試并順利運作,作為保險公司投資的地產(chǎn)模式正在走向成熟。

　　今年4月,平安宣布旗下的平安信托與四川的錦弘集團合作,雙方共同出資成立“弘安投資管理公司”。錦弘集團被稱為“賓館業(yè)航母”,擁有諸多商業(yè)物業(yè),此次正是以土地等存量資產(chǎn)入股,平安則以現(xiàn)金出資。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)對于平安來說,無論是資金還是經(jīng)驗等方面,都是“萬事俱備,只欠東風”。與此同時,目前地產(chǎn)行業(yè)正處于寒冬期,對保險資金而言是一大良機。

　　王小罡認為,“從投資成本上來看,目前房價低迷的確是一個有利的買入時機。一旦房價上漲,成本相對就高一些。”但在國泰君安保險業(yè)分析師彭玉龍看來,保險業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)是一個大的趨勢,不僅僅是時機選擇性的問題,如果政策允許的話,至于投資比例、選擇項目、價格的選擇等方面都會按照風險控制去做。