社科院報告建議稱，房地產(chǎn)稅應(yīng)實行漸進方式，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。

　　社科院報告稱，樓市面臨三大風(fēng)險、四大問題。報告建議，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。在房產(chǎn)稅方面，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。

　　社科院《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》12月11日在京發(fā)布，報告認為樓市面臨三大風(fēng)險、四大問題。報告政策建議稱，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控。

　　報告指出，2018年中國樓市形成了“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”的態(tài)勢。

　　2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫。全國房價增幅經(jīng)歷了先升后降再升再降的過程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%�？臻g上，差距縮小。此起彼伏，熱點地區(qū)變涼，冷點地區(qū)升溫；全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯；一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑，一線城市房價同比增長率自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負的同比增長率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

　　報告認為導(dǎo)致市場發(fā)生變化的原因，主要在于宏觀環(huán)境與調(diào)控政策及預(yù)期導(dǎo)致市場變化。

　　2018年9月之前，由于一些上行因素的影響，盡管調(diào)控政策不斷加碼，市場預(yù)期仍保持顯著樂觀，從導(dǎo)致市場主體間預(yù)期及行為的正反饋，房地產(chǎn)上行壓力加速增大。

　　2018年9月以后由于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)下行、中美貿(mào)易摩擦逐漸加劇、“民營經(jīng)濟退場論”等國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對市場預(yù)期造成負向影響；中央從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢，地方政府調(diào)控政策不斷加碼，2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進一步傳染給房地產(chǎn)市場。

　　報告總結(jié)了樓市面臨三大風(fēng)險，分別是房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險、房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟運行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險。

　　報告認為樓市還存在四大問題：首先，住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)均的問題，住房存量水平超前，潛在供給巨量；其次，市場預(yù)期變化更加撲簌迷離。目前樓市存在著兩個矛盾性特征：總量上長期潛力和短期問題的矛盾；結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫和價格泡沫的矛盾；再次，行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題。長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場亂象，加劇市場風(fēng)險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴展；最后，制度改革推進依然緩慢的問題。改革涉及基礎(chǔ)制度的改變，存在不確定性風(fēng)險，客觀上要求審慎推進。改革涉及重大利益的調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏動力或遇阻力。

　　報告提出政策建議稱，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。

　　首先，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，同時剔除預(yù)期泡沫。深化改革以重建市場信心，加強引導(dǎo)剔除預(yù)期的泡沫，形成和保持謹慎樂觀預(yù)期，同時要妥善管理，減弱預(yù)期的波動。

　　其次，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動。需要妥善處理和應(yīng)對宏觀問題挑戰(zhàn)。妥善應(yīng)對中美貿(mào)易摩擦。妥善處理經(jīng)濟速度和質(zhì)量的關(guān)系問題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的問題；持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控；前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心，將中央對住房市場監(jiān)控擴展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)，將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點進一步聚焦在金融機構(gòu)；做好防控樓市雙向劇烈波動預(yù)案，在行政措施、經(jīng)濟措施、輿論引導(dǎo)和社會治理上分別采取不同的措施。

　　最后，應(yīng)下決心改革基礎(chǔ)制度，加速度建立長效機制：其一是房地產(chǎn)稅推出。實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收；其二，要打開市政債券。探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券：填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口，開辟地方政府的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施正規(guī)渠道；其三，土地財政退出。調(diào)整中央和地方的財稅關(guān)系，改革中央與地方關(guān)于土地出讓金的分成制度，深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租購并舉制度，加快構(gòu)建新老居民全覆蓋的住房體系。

　　來源：華爾街見聞 作者：許超

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